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标题: 一个外地人眼中的赤壁楼市 [打印本页]

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 15:39
标题: 一个外地人眼中的赤壁楼市

在我眼中，房地产市场其实大同小异，不可能说北京、上海、武汉的楼市才是真正的房地产市场，赤壁就不是了，它们之间的区别仅仅只是发展阶段不同罢了。随着经济水平地不断提高，城市规模地不断拓展，城市化进程地不断深入，赤壁房地产市场终会发展成熟，步入一线城市的后尘。

2012年，在中央严格控制打击楼市投资、投机行为之时，各地楼市都在经历煎熬与挣扎的低迷之中，但赤壁楼市却保持着异常强势的劲头，与一二线城市呈现了鲜明对比。那么是什么推动了去年赤壁楼市的强势突起？又是什么原因导致了宏观调控在赤壁市场失灵，逆市而涨呢？

我认为，供应量地激增，是导致去年楼市强势爆发的根本因素。在市场经济条件下，商品价格地变动是由商品的供需关系决定的。2012年赤壁市销售面积也达到了47.7万方（仅市区），成交量创造市场新高。而导致市场迅猛发展的关键因素就是供应量地激增彻底激发了市场需求地释放，特别是潜在市场需求。就好比，以前要买个东西，找了几遍都没有，即使有也都不满意，那你肯定就不会将就了（更何况是买房子这种大事），如今，一下冒出三五种供你选择，而且还是物美价廉，作为购买者来说能不高兴吗。在你买了之后，你邻居看到了，过来一打听，觉得也还不错，回家一合计很合算，赶紧通知在外工作的子女，一家人筹钱也买下来。需求及潜在需求就这么被带出来了。

供应量增加不一定就等于销售量上涨，导致销售量（也就是需求量）上涨当然还需要其他因素的影响，比如收入水平提高，项目品质提高，营销推广地引导以及最为重要的——价格持续快速上涨对购买心理的影响。2012年促使赤壁房价上涨的原因其实很简单——那就是供不应求。虽然供应量在全年增加不少，但仍然无法满足市场需求，更何况增加的供应量并不是一步释放到位，而是逐步分批推入市场的，这种分批释放造成的结果就是，市场在短期内永远处于供不应求的状态，而供不应求的结果就是价格上涨。也许有人会说，项目成本增加才是价格上涨的根本原因，虽然有一定的道理，但是，事实并非如此，有价无市的结果最终还是会使价格回归理性。

来解释国家宏观调控为何会在赤壁市场失灵吧。国家的楼市调控政策主要制约的是投资及投机型需求，而赤壁市场上的购买行为主要是以刚性需求及改善型需求为主。说的专业点就是，刚需需求对于国家调控的需求弹性较小，而投资投机型需求的需求弹性较大。说的普通点就是，不管你国家再怎么调控，该买房子的人还是得买。

接下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？”说真的，我不知道，毕竟我也只是一个普通人，没有掐指一算的本事，就连我自己也曾失手过。我自己的房子，最早开盘的时候是4980元/㎡，我没买，而到出手的时候房价已经到了5300元/㎡多，但当然这个楼盘现在已经高于5800元/㎡了，还算没亏。

虽然没法给买房人具体意见，但是对今年楼市走势还是说说自己的一些看法吧。先从大环境说起，预计2013年宏观经济环境与过去一年不会有太大变化，而且2012年年底的中央经济工作会议就明确定调“稳中求进”，对房地产行业的调控不会放松。这基本决定了房地产行业在未来一年不可能出现大规模爆发，更不可能出现09-10年的疯狂局面。但反过来看，要楼市大规模降价的理由也不存在，楼市很可能会出现胶着状态（对于一二线城市而言，则是一种延续胶着的状态），这一点我会在后面讲到。

然而，在这样一个大背景下仍然存在很大的不确定性，特别货币政策地微调。从2010年第二季度起，国家GDP已经连续10个季度同比下滑，截止2012年第三季度，GDP增长率已经降至7.7%（第四季度为7.8%，略有回升）。同时CPI、PPI在2012年12月份同比增长分别降至2.5%、-1.9%（因为翘尾因素，都略有上升），一系列数据表明，当前中央经济工作的重点已经由“防过热”变为“稳增长”。这也给货币调控手段提供更大空间，比如央行已经在去年连续两次分别下调存准率及存贷款利率。但需要保持清醒的是，货币政策地放宽，并不意味着市场环境将全面复苏，特别是对房地产行业而言更是如此，只要政府不放松针对房地产行业的限购限贷政策，即使市场上的流动性增加，对楼市也不会有太多利好。

再说到赤壁楼市吧，从供应方面来说，一边是大量开工项目将在今年入市，另外受到去年火爆楼市地影响，各个开发商都加快了开放节奏，抢在今年入市，所以说，今年赤壁的供应量只增不减。从需求方面来说，经过了一年的非理性购房，客户也在慢慢成熟，变得更加理性，客户在关心产品及价格的同时，也会开始着重关注项目品质、居住环境及物业服务等等。这种变化将对市场产生重要影响，首先对项目提出更高的要求，需要各个开发商精心打造自己的项目，提高项目品质；其次客户的这种理性表现在购买行为上就是一种“观望”，会充分比较，充分等待，只到完全满意为止。另外由于赤壁楼市仍然以刚需需求及改善型需求为主，因此受到调控影响的可能性不大。综合供需两方面因素，2013年赤壁房地产市场供应量仍将继续增加，而需求方面由于客户理性加强而造成的“观望”情绪，最终将导致市场无法延续去年的火爆，转而进入僵持阶段，甚至有出现暗降的可能。

另外单纯从价格因素考虑，价格进入僵持阶段，上下浮动的可能性非常高。一方面是项目成本不断高涨，决定了房价不可能出现大幅下滑；另一方面是购房者对房价的承受范围，特别是去年一年来快速上涨的房价也在最大限度地挑战购房者的承受底线，也使得价格上涨的空间愈加狭小。

可能会有人说我的论调有点悲观，其实从长远来说，我是非常乐观的。中国经济假如不能找到新的经济增长点来替代房地产行业的支柱地位（至少到现在还没有看到任何希望，唯有寄托于“李总理”新型城镇化政府执政理念，可是从过去改革发展经验来看，一旦涉及城市化进程，总都离不开房地产行业），那么房地产行业必将会迎来下一波暴涨。或者换一句话说，在中国你买房还真不会亏的。

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 15:51
这个，真不好说！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:08

竹海清音发表于 2013-2-27 15:51
这个，真不好说！

确实，但这个是个人对赤壁这个楼市的看法！
每个人看的面不一样，想法也就不一样了！

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 16:10

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:08
确实，但这个是个人对赤壁这个楼市的看法！
每个人看的面不一样，想法也就不一样了！

嗯！
我现在对赤壁楼市没什么看法，是对自己有看法......
因为我实在出不起首付......

作者: 沉夏 时间: 2013-2-27 16:11
小鑫我又来了。。。。

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:13

竹海清音发表于 2013-2-27 16:10
嗯！
我现在对赤壁楼市没什么看法，是对自己有看法......
因为我实在出不起首付......

如果像你这么说的话，我更加了！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:13

沉夏发表于 2013-2-27 16:11
小鑫我又来了。。。。

欢迎欢迎，请坐，倒茶！！

作者: 沉夏 时间: 2013-2-27 16:14

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:13
欢迎欢迎，请坐，倒茶！！

谢谢谢谢

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 16:16

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:13
如果像你这么说的话，我更加了！

我不会比你好......
请相信我的真诚

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:21

竹海清音发表于 2013-2-27 16:16
我不会比你好......
请相信我的真诚

我只能说，我也是一个付不起首付的人儿啊！！
还得好好努力几年！

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 16:24

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:21
我只能说，我也是一个付不起首付的人儿啊！！
还得好好努力几年！

呵呵，就怕你跟我一样：努力几年后更加付不起首付！因为物价上涨远超过你的工资积蓄

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:46

竹海清音发表于 2013-2-27 16:24
呵呵，就怕你跟我一样：努力几年后更加付不起首付！因为物价上涨远超过你的工资积蓄

呵呵，是啊，在这快速发展的时代，我的收入什么时候能买房子，什么时候能付首付！

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 16:47

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:46
呵呵，是啊，在这快速发展的时代，我的收入什么时候能买房子，什么时候能付首付！

还是想想其它门路，尽快出手吧

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 16:49

竹海清音发表于 2013-2-27 16:47
还是想想其它门路，尽快出手吧

呵呵，其实外观价格上涨，而优惠以及赠送增加的话，总价算起来，还是差不多的！

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 16:51

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 16:49
呵呵，其实外观价格上涨，而优惠以及赠送增加的话，总价算起来，还是差不多的！

你这是在为丰业打广告吗？
不是每个楼盘都有赠送的。
再说，赠送的未必是实用的。
不看广告看实效，大家都懂的

作者: 笑笑十年少 时间: 2013-2-27 16:56
有房一族路过{:soso_e112:}{:soso_e112:}{:soso_e112:}

作者: 赤壁凡人 时间: 2013-2-27 16:57
那倒底是要涨还是跌呀？

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-27 17:16

竹海清音发表于 2013-2-27 16:51
你这是在为丰业打广告吗？
不是每个楼盘都有赠送的。
再说，赠送的未必是实用的。

呵呵，我这不是在为丰业打广告哦！
这个帖子里写的也不是丰业！
其实，我的意思是想说，外表看起来涨价了，但是把优惠一除去。
其实总价跟之前差不多！
不过赤壁这个市场现在还没走到这步！！
现在有很多城市，已经进入了白日化了！

作者: 竹海清音 时间: 2013-2-27 17:21

赤壁小鑫发表于 2013-2-27 17:16
呵呵，我这不是在为丰业打广告哦！
这个帖子里写的也不是丰业！
其实，我的意思是想说，外表看起来涨价 ...

那你就想办法给坛友们多争取点优惠啊！
说不定你这优惠幅度大了，我就能凑够首付了，呵呵

作者: wuzhenge 时间: 2013-2-27 19:42
你不觉得房产泡沫已经在慢慢的形成吗，如果不信你大可到晚上的时候出门看看，哪一幢幢新楼盘内的入住率有几成，一个个小区与“鬼域”有什么区别，真正需要房子的人又有多少，大多是中国人的消费观念在做怪，放着安逸日期不过，学别人炒房，把个房子吧炒来炒去，到头来吃亏的还是老百姓啊！

作者: ADA881013 时间: 2013-2-27 21:39
下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？”说真的，我不知道，毕竟我也只是一个普通人，没有掐指一算的本事，就连我自己也曾失手过。我自己的房子，最早开盘的时候是4980元/㎡，我没买，而到出手的时候房价已经到了5300元/㎡多，但当然这个楼盘现在已经高于5800元/㎡了，还算没亏。

哪里买的房子哦？

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-2-28 09:24

ADA881013 发表于 2013-2-27 21:39
下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？” ...

不是在赤壁哦！！

作者: 跑动的风 时间: 2013-2-28 10:30

wuzhenge 发表于 2013-2-27 19:42
你不觉得房产泡沫已经在慢慢的形成吗，如果不信你大可到晚上的时候出门看看，哪一幢幢新楼盘内的入住率有几 ...

房产泡沫是肯定有，并且早就有，但是都让另一种更泡沫的东西抵消了，哪就是人民币，这10年，大家都去买房子，是因为房子比现金好

作者: 跑动的风 时间: 2013-2-28 10:34

赤壁凡人发表于 2013-2-27 16:57
那倒底是要涨还是跌呀？

房子还是哪个房子，涨还是跌要看人民币这个参照物，人民币稳定，房价就看跌，因为房价本身高了，如果人民币贬值，房价还要看涨。

作者: 鄂南才俊 时间: 2013-2-28 15:23
腊月和几个同学聊了赤壁房价，大家基本预测未来几年会达到均价4500左右，之后应该会稳定了。

作者: 海底飞 时间: 2013-2-28 18:27

赤壁凡人发表于 2013-2-27 16:57 那倒底是要涨还是跌呀？

只会涨不会跌，但性能会提升，就像电子产品一样不断升级。

作者: 山之魂 时间: 2013-3-1 11:52
预测，大趋势还是涨的

作者: hhh333888 时间: 2013-3-1 12:06
供应量增导致价涨？只听说物以稀为贵！

作者: 2手雷神 时间: 2013-3-1 13:52
人民币，越来越不值钱

看来，还会涨

作者: 铲车出租。 时间: 2013-3-1 14:04
房价永远是令大部分人头疼的话题

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-1 15:26

海底飞发表于 2013-2-28 18:27
只会涨不会跌，但性能会提升，就像电子产品一样不断升级。

提升自身的品质，提高性价比！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-1 15:26

山之魂发表于 2013-3-1 11:52
预测，大趋势还是涨的

呵呵，各有各的见解，大家都可以聊下关于房产的情况啊！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-1 15:30

铲车出租。发表于 2013-3-1 14:04
房价永远是令大部分人头疼的话题

是啊，最关心的更是房价问题！！

作者: 清道夫 时间: 2013-3-1 15:47
不错的分析

作者: 田律师 时间: 2013-3-1 18:49
接下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？”说真的，我不知道，毕竟我也只是一个普通人，没有掐指一算的本事，就连我自己也曾失手过。我自己的房子，最早开盘的时候是4980元/㎡，我没买，而到出手的时候房价已经到了5300元/㎡多，但当然这个楼盘现在已经高于5800元/㎡了，还算没亏。

这是哪里的房价啊？

作者: 唯独爱你 时间: 2013-3-1 19:23
我是一个没有房子的人。。呵呵呵。估计看这样子赤壁的房子肯定又要涨了。

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-2 08:41

田律师发表于 2013-3-1 18:49
接下来说说今年赤壁楼市的情况吧。从很早以前，身边的朋友就不断问我相同的问题，“什么时候该出手买房了？ ...

这个说的不是赤壁的房子，是湖南的！

作者: 失控的唐僧 时间: 2013-3-2 20:07
我只是感觉这几年赤壁人口突然增多了..真的,,以前老城区那么小,大白天的街上很少人,现在都往汪家堡那边阔了那么多了,还是感觉老城区的人很多,新区的人也略比以前多点,以前1-4路车上的人都不是很多,现在貌似公交已经开到9路了,车上的人还是很多,,不知道那里突然冒出这么多人了.

作者: 这不是爱情 时间: 2013-3-2 21:16
感觉自己在农村做一套房子就不会亏，只要不是太偏。。等以后城市化提高了，农村人口就大大减少了，那么农村的土地集中起来，集约化发展家庭农场，生活质量比之城市里只高不低，就像华西村什么的。。不过那起码是在好多好多年后了。。

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-4 09:13

失控的唐僧发表于 2013-3-2 20:07
我只是感觉这几年赤壁人口突然增多了..真的,,以前老城区那么小,大白天的街上很少人,现在都往汪家堡那边阔了 ...

嗯，这点确实是的，我也有感觉！
每天不管什么时候坐车，都会挤，在赤壁也尝到了挤公交的滋味！！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-4 09:15

这不是爱情发表于 2013-3-2 21:16
感觉自己在农村做一套房子就不会亏，只要不是太偏。。等以后城市化提高了，农村人口就大大减少了，那么农村 ...

是的，其实现在去乡下的时候，感觉乡下已经好冷清了！没什么人了！！
现在都在城市化，农村再土地集中化！这样获利最大的，我感觉还是农村。
我个人的向往还是在农村，山清水秀，污染又少！！

作者: 凯凯168 时间: 2013-3-4 09:43
期待翻身房奴早日把歌唱

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-4 09:44

凯凯168 发表于 2013-3-4 09:43
期待翻身房奴早日把歌唱

起来，不愿做奴隶滴人们，把我们滴血肉，铸成我们心里长城！！

作者: fish.fei84918 时间: 2013-3-4 09:57
围观一下，不发表意见！

作者: 赤壁小鑫 时间: 2013-3-4 10:12

fish.fei84918 发表于 2013-3-4 09:57
围观一下，不发表意见！

呵呵，是不是对房价已经沉默了呢？

作者: 幸福兔和鸭 时间: 2013-3-4 10:12
似乎房地产调控对于三、四线城市都没有起到效果，除了刚需群体外，换房是主流。大的社区、好的户型、漂亮的园林、专业的物管……对于赤壁有房没房的，内心都是一种向往。

作者: 热线跟帖局局长 时间: 2013-10-19 14:34
哒个，蛮难的说啊

作者: w天涯w 时间: 2013-10-20 17:32
我是赤壁人就住在赤壁呵呵

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