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标题: 房价到底跌了没有？答，这个还真可以有 [打印本页]

作者: 胡青牛 时间: 2013-6-4 13:05
标题: 房价到底跌了没有？答，这个还真可以有
为降房价ZF已经几乎打出了所有的牌，而主要城市的房价似乎也称心如意地出现下跌。则此轮调控为何会使房价下跌呢？原因相当之简单，房企资金链后继乏力，需要降价套现。
来看看房地产企业建房的过程：
政府整理土地，招拍挂拿出来卖→房企拿地，付钱→建房，付出成本→卖房，取得收入。从这个过程中可以看到，房地产企业付出成本的时间与取得收入的时间不一致，而且是先付出成本拿地建房，再卖房取得收入。由于收入与成本发生时间的不一致，房地产企业的资金链就变得极端重要——房子建到一半突然没钱了，即使房子建完后能卖个好价钱，也将面临无以为继烂尾的风险。
那么，房地产企业先期投入的钱从何而来？
不消多想，成都购房团house.91town.com认为凡是涉及到跨期调配资源的，一般都与金融有关。在房地产企业建房过程中，房产信托、开发贷款、预售款（楼花）及房地产企业通过发债及发行股票所获得的融资是房地产企业先期投入资金的主要来源，自然也是房产调控的重点照顾对象：
不准进行发债及股权融资，开发贷被卡住，预售款被卡住，银行贷款利率上调加重利息负担，信托公司受房产调控影响不敢轻易发行信托产品，即使发行，利率也奇高无比（我所知道的最近一项对全国前十大房地产企业发行的信托产品，年利率高达22%，遑论其他中小型房企）……
政府的房产调控，一方面通过打击囤地行为催促房地产企业动工，另一方面卡死房地产企业的各种资金来源，只给他们留下华山一条路——卖房套现，并且通过各种限制购房者，增加交易环节的成本，增加保障房供应，人为降低对商品房的需求，使得房地产企业在资金链压力（偿还既有债务）之下，为迅速套现，不得不降价销售。
从去年两会后揭开大幕的房产调控至今已浩浩荡荡持续了一年，由于中国企业所能得到的贷款以短期为主，一年后房地产企业遭遇资金压力被迫降价卖房属意料之中。

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