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标题: 一线楼市五一成交大跳水佛山地王近半价出售 [打印本页]

作者: 跑动的风 时间: 2014-5-4 13:17
标题: 一线楼市五一成交大跳水佛山地王近半价出售
受到银行信贷紧缩影响，一线城市房价上涨幅度放缓，大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，意味着当前部分城市存量大，定位高端楼盘去化压力加剧。
　　今年以来，随着降价潮的蔓延，万科、金地等A股1季报表现欠佳，楼市预期持续走低。今年五一期间，记者粗略统计5月1-2日北上广深一线城市成交数据显示，北京、深圳等楼市成交大幅跳水，跌幅超80%；上海、广州等降价促销楼盘增加，诸如雅居乐当年的佛山地王项目更是近半价“跳水”出售。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，受到银行(行情专区)信贷紧缩影响，一线城市房价上涨幅度放缓，大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，意味着当前部分城市存量大，定位高端楼盘去化压力加剧。
　　五一成交大跳水

　　部分跌幅超80%
　　随着年初长三角降价潮的蔓延，今年内地房地产(行情专区)市场红五月不红。根据数据统计，5月1-2日期间，北京一手住宅成交106套，成交均价约为2.51万元/平方米；
　　上海一手住宅成交427套，成交均价约为2.81万元/平方米；广州5月1-2日广州合计网签 302套，面积33303平方米，成交均价13681元/平方米；深圳市场一手住宅成交仅21套。
　　记者注意到，查询公开数据显示2013年五一同期数据比较，北京、深圳成交跌幅较大；2013年“五一”假期，北京新建商品住宅(含保障房)803套；而深圳2013年5月1-2日期间，成交套数130套，2014年同比下跌83%。
　　此外，广州以及上海两地房企在促销方面力度加大，以上海为例据统计数据显示，5月份上海共有269个项目采用优惠促销，环比打折盘数量上升36个，在售项目折扣数量明显增多，部分中高端项目更是给出了50-100万左右的折扣优惠。
　　在广州市场上，从今年2月份开始，诸如雅居乐、敏捷等房地产商拉开降价大幕，雅居乐旗下6大旅游地产项目，均有全线7.8折优惠。
　　记者注意到，不仅5月开门红难见，今年4月份一线城市成交情势已表现逊色。数据中心最新统计，2014年4月广州全市一手住宅网签5195套，同比去年4月下跌7.5%，环比3月则大跌16.7%。
　　2014年4月深圳一手住宅成交2649套，下跌32%，均价为23931元平方米，表现上涨。
　　根据链家地产市场研究部统计，北京 4月新建商品住宅(含保障房)网签量为6091套，比3月同期减少16.4%。
　　张宏伟表示，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到“金三银四”整个市场成交量，表现欠佳。上半年房企应上半年“平价跑量，现金为王”。
　　房企业绩承压
　　雅居乐佛山地王项目近半价出售
　　目前，随着银行信贷加紧，市场观望情绪浓厚，房企去化承压。日前国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
　　而目前已公布1季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示，一季度实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；净利润为15.29亿元，同比下跌5.23%。金地1季报净利润更下跌70%。
　　截至4月29日，在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影响，有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
　　记者注意到，雅居乐在2010年以5.25亿拿下佛山一商住用地，楼面地价高达7121元/平米，成为当年区域单价“地王”。该公司目前对外销售资料显示，以9字头的售价对外出售，日前更有消息显示部分特价单位仅8000多元/平方米，相比去年最高的价位几乎折一半。
　　据悉，2013年推货期间，该楼盘售价高达1.5万元/平方米，去年单价基本在该价格区间浮动。当时就有地产界人士表示，参照地价等成本计算，其售价至少要达1.3万元/平方米才够保底。在今年春节期间雅居乐在华南片区的楼盘就已拉开促销优惠，被行业指其700亿销售目标承压。
　　链家地产市场研究部张旭认为，3月份以来，已经有部分楼盘低价入市，如果短期内需求观望没有明显缓解，比如北京这样的住宅市场也将会进入价格调整阶段，“以价换量”的销售模式或上场。
许一力：政策救市大势所趋不可能放任地产崩盘
中国政府必须要保证银行风险可控，以及实体经济不会受到房地产回落的冲击。因此，政策性的救市是大势所趋，不可能放任地产全局性的崩盘。
　　最近全国各地都刮起了房价打折下跌之风，美国智库甚至跳出来称“房价下跌一半，银行(行情专区)也能维持运转”，这再度点燃了正在升温的中国房地产(行情专区)崩盘论。
　　按照这种理论，目前中国的商业银行不良贷款比率大约在1%左右。交行就在此前一份研究中表示，纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。

　　纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。按照这个逻辑来说，如果房价下降50%，对应的中国商业银行不良资产也仅仅从1%上升到6.6%。按照国际商业银行惯例《巴塞尔协议》所撰写的内容，银行应该保持不良资产率10%以下，就属于可控区间。
　　这个判断非常重要，房地产是个政策性行业，政府的态度起决定性作用。如果该理论被认可，意味着政府可能会放任房地产走出大幅回调的趋势，如果不认可，表明即使房价短暂下跌，但政府容许的下跌幅度并不大。
　　确实很明显，从去年以来，尤其今年开始，中国房地产市场确实开始出现了连续的走弱，一个代表性的事件是三线城市的房地产企业开始出现违约，而李嘉诚作为港商投资地产的代表，则开始将资产撤离大陆与香港，转投欧洲。
　　他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月份，只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司以人民币52.3亿元的价格出售了上海的两个写字楼项目。
　　很多人将李嘉城的行为视为中国地产崩盘的先兆。但我们要换个思路来看李嘉诚的行为。
　　李嘉诚抛售资产，对于其个人来说，确实是明智之举，因为以商人的角度来说，中国的房地产价格已经明显处于高位，而相对应的，欧洲和美国的资产价格在经历了经济衰退之后则正处于谷底。对比两国的商业地产租赁收入，可以明显看出，在曼哈顿，租金收益率为5%，但融资成本仅为2%。而同样的数据到中国，则是5%和7%
　　对于欧洲呢？欧洲已经进入危机后的修复阶段，而这一阶段实际上欧洲政府恰巧需要资金。看看就知道了，李嘉诚并不是唯一投资欧洲的商业大鳄，比尔盖茨、冲基金(行情专区)巨头约翰?保尔森都在去年加大了对欧洲的投资。政府对于资金的需求，恰恰为这些资本预留了商讨投资回报或者压低资产价格的机会。对比于中国地产空间的有限，李嘉诚的撤离实际上是可以理解的。
　　但如果换一个思路来看李嘉诚的行为。李嘉诚或许确实不看好中国地产，但这并不意味着中国房价的暴跌，而恰恰体现出的是李嘉诚作为商人和中国政府在房地产方面的不同需求。
　　回到刚才说的商业银行不良资产的问题上。6.6%仅仅是不良资产的一个缩影。因为我国房地产信贷资产确实占总体贷款比例不高。但别忘了，实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款可是占据了大半壁江山，准确点的数据是，抵押贷款占到银行总贷款的40%，这意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。
　　一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。
　　按照中国银行(行情股吧买卖点)债券的5级分类，如果抵押品价格下滑，隐含必须针对这一债权进行准备金计提，这种情况下，银行的杠杆比率会有明显的下滑，而与之对应的，借助不动产抵押融资的企业，将难以获得资金，融资困难导致投资受阻，进而传导至整个宏观经济。
　　这种案例也并非是没有先例，90年代日本经济的突然衰落实际上就是地产崩盘引导的全局性萎缩，这种投融资的萎缩直接将日本经济打回通缩，并且成为之后数十年政府经济政策的难点所在。
　　就以这点推断，也许中国政府并不需要房价进一步上涨，然而也绝不会允许地产价格出现不可控的回落，这就是政府与李嘉诚等商人在房地产这一问题上的根本不同。李嘉诚只看到利润，中国的地产或许见顶，然而这个大顶的构建需要多少年？是一年，还是十年？
　　在这一过程中，地产可以作为保值，这也是其旗下和黄97%土地储备仍在内地的重要原因。而另一方面，李嘉诚作为商人，更看重的是利润，这是其需要购入新的更有升值空间的资本。
　　按照这样推断，李嘉诚投资欧洲，仅仅是代表欧洲资产的盈利能力更高，而并非说明中国资本的暴跌要开始。
　　而与之对应的，中国政府的需求则是另外一种，必须要保证银行风险可控，以及实体经济不会受到房地产回落的冲击。因此，在这种局面之下，政策性的救市是大势所趋，不可能放任地产全局性的崩盘。

作者: 跑动的风 时间: 2014-5-4 13:19
看来，房价真的扛不住了，连砖家都出来了，要求政府救市

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