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中国指数研究院的报告指出，营口城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。
《每日经济新闻》记者昨日致电中南世纪城售楼处，销售人员表示，“目前这一项目的报价为4500元/平方米，在以成本价卖房，但销售仍然很缓慢。”
亮灯率仅三成 中南建设南通项目或遭二手房阻击
中南建设半年报显示，公司所在的三、四线房地产市场购房群体以当地居民刚性需求和改善性需求为主，整体对政策的敏感程度低于一、二线城市。
但《每日经济新闻》记者对公司南通两大楼盘——中南世纪城和中南世纪花城调查发现，两项目尚留有巨量库存需要消化，夜间两项目的亮灯率仅为三到四成。
中南建设2012年半年报显示，南通中南世纪城规划建筑面积为180万平方米，截至去年6月30日销售面积为86万平方米；中南世纪花城总规划面积为125万平方米，截至去年6月30日销售结算面积只有44万平方米。
大量空置的二手房显然会给未来中南建设南通项目销售带来巨大的压力。根据中国指数院的研究，南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地。当地更有8个百万平方米规模的大盘同时销售，竞争异常激烈。
据了解，中南世纪城开盘时价格仅为4000多元/平方米，但后来由于市政府以及通师附中相继迁入该区域，房价直线上升。
中南世纪城销售人员曾告诉《每日经济新闻》记者，该项目住宅已经全部卖完。但记者日前实地调查却发现，该项目整体的亮灯率只有三四成左右，甚至有一栋楼只有两三盏灯亮着。
“房子太多了，很多楼栋都没有人住，整体的空置率比较高。”周围一家房产中介老板宋先生对 《每日经济新闻》记者说。
“就南通目前的情况来看，购房者大多还是选择靠近市区的区域，而125万平方米的大盘，在南通想要彻底消化完是比较困难的，大量空置房是南通楼市目前的真实写照。”南通当地一家房地产网站负责人表示，“南通目前百万平方米以上的大盘就8个左右，这些大盘都在销售当中，竞争十分激烈。”
统计数据显示，截至2012年7月15日，目前南通楼盘存量房约有5.3万套。一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，“南通楼市的库存远远超过当地的消化能力，而百万平方米的大盘风险更大。”
从整个项目的开发来看，无论是中南世纪城还是中南世纪花城，都有巨量的后续供应需要市场消化。
上述业内人士还表示，“上述项目在未来还有巨量供应的情况下，已经销售的房源也还存在大量空置，这些空置房源很有可能转化成二手房，对大盘未来的销售产生冲击。”
分析
三四线楼市面临中长期风险
中南世纪城以成本价销售依然滞销，和营口楼市供应量过剩有直接关系。
在中国房产信息集团发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险第26名。营口地区楼市的供求比为52。
报告指出，个别三线城市风险主要表现在供求关系上，由于本身的需求量并不足以对此前大规模开发形成支撑，这些城市未来风险正在集中展现。
在上述中房信集团的报告中，营口的房价收入比高达153。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4到6之间，若房价收入比高于这一范围，意味着房价偏高，高出越多，市场存在泡沫的可能性越大。
睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文认为，当滞销和信贷收紧同时存在时，大量布局三四线城市的开发商会面临巨大的压力。他说，一二线城市和三四线城市之间的周期差距大约在一到两年。去年，当一二线城市缓慢回升之时，三四线城市的楼市却开始慢慢跌入冰点。三四线城市市场回暖，可能需要一到两年。
但上述观点的前提是，三四线城市也能和一二线城市一样，拥有不断新增的楼市需求量。
此前中国指数研究院和中房信集团指出，三四线城市风险更多是因为本身常住人口数量不足，又没有新增人口流入，因此开发商手上的土地远远大于需求。这种风险不是短期风险，而是中长期风险。
不过，三四线城市中长期的市场存在一定的变数。
去年12月初中央经济工作会议提出，未来10年中国经济发展动力在于新城镇化建设，这将给楼市提供机会。
薛迥文认为，新一轮城镇化建设并非过去谈的一二线城市的集约建设，而是面向三四线城市的城镇化建设。如果中央针对三四线城市的城镇化建设配套出台实质性的产业政策、人口政策，相信这些城市的过量供应仍然能被消化。
第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可表示，三四线城市的供应过量是否会给开发商造成大的风险，主要看项目所处的位置。如果项目位于市中心，风险会小很多。同时，还要看当地政府有没有实质性的产业导向，吸引本地精英留下，甚至能够吸引外来人口入户，这些都会对市场产生微妙的影响。
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狗仔卡
发表于 2013-1-15 13:11
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