业主必看贴,经典违约案

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开发商逾期案庭审回放实录                             

                                  民事起诉状

原告（买受人）:***  男：汉族   出生日期：**年*月*日地址: ***************

被告（出卖人）：(开发商)嘉鱼县世通房地产开发有限公司   法定代表人：***地址：

嘉鱼县沿湖大道****     电话：*********

                      诉讼请求

1. 请求判令被告支付原告逾期交房违约金￥62***元.

2. 请求判令被告承担本案全部诉讼费.

3. 请求判令被告出示验收合格证明文件(工程竣工验收备案证).

4. 请求判令被告向原告提供住宅质量保证书与说明书．      　　　　　　　　　        

                             事实与理由

       2011年04月04日原告向被告购买位于帝景苑小区*幢1单元**号商品房并与被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人应于2011年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将 “经验收合格”并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另合同附件四补充协议第八条进一步明确约定:因联络方式错误导致的后果,由责任人自行承担.

至今原告从未收到被告书面交房通知书，被告未尽通知义务就是违反约定.原告已按约履行付款义务,被告未能依约将符合交付条件的商品房按期交付给原告使用，严重影响原告的正常使用。被告方实际交付日期为2013年9月21日，共逾期交房663天。根据合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三的违约金。依据《商品房销售管理办法》第30条以及《合同法》第107条的相关规定，原告向被告索要逾期交房违约金完全是合理合法，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。

此致   嘉鱼县人民法院   起诉人：  ***                 日  期：

开庭审理法官归纳争议问题如下：

1.是否书面通知？　　2.是否逾期交房？　　

3.是否向原告提供住宅质量保证书与说明书？　　4.是否经验收合格？

原告对第一个问题回答是：从没有收到书面通知．

被告无法举证通知义务(反以势欺人说别人都收了就你故意不来收想敲诈勒索)

原告对第二个问题回答：被告实际交房日期为2013年9月21日

被告承认实际交房期为2013.9.21日(说明客观存在逾期事实)

原告对第三个问题回答：被告没有向原告提供住宅质量保证书与说明书

被告回答：原告没有时间拿比较忙(为逃避责任抵赖)

原告对第四个问题回答：被告所提供的工程竣工验收报告不足以证明商品房经验收合格．(只是收楼的必要条件,并非充分条件)

被告回答：工程竣工验收报告已证明合格.(忽悠业主且签收也是之后的日期)

                关于“该商品房经验收合格”含义的问题

本案《商品房买卖合同》第八条约定了涉案商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。 原告认为“该商品房验收合格”的含义是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。理由如下：

1、该合同首页说明指出：对合同条款理解不一致的可以咨询房产主管有关部门,（示范文本）是根据建设部和国家工商行政管理局2000年推广使用的《商品房买卖合同》（示范文本）制订的，则制定部门和推广使用部门所作的解释与复函是“该商品房经验收合格”唯一的本意，具有极高的权威性和普遍的规范意义，所有使用人都应该遵守该解释与复函！即使建设局咨询该含义，必定也是作出同样的解释与复函！适用于全中国，因为这是公平原则的要求。任何与之相左的观点都是毫无根据的曲解，都是违反国家和地方人民政府的规定。被告的讲解都是违事实与法律的曲解。其实那只是收楼的必要条件，而非充分条件。

2、建设部《建筑工程施工质量验收统一标准》第6.0.7条强制性规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”因此， 取得工程竣工验收备案是房屋整体合格的必要的法律保障，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到有关建设行政主管部门备案。否则，不允许投入使用。如在备案审查中发现工程竣工验收不符要求，工程得停止使用，限期整改，重新组织验收。由此可见，商品房验收必须由政府部门审查把关，不经建设行政主管部门审核备案，就不具备实质意义上的验收合格。

3、根据建设部制定的《房屋建筑工程和市基础设施工程竣工验收及备案管理暂行办法》（[2000]建设部令第78号）第八条的规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件之日起15个工作日内提出责令工程停止使用、重新组织验收等备案处理意见”由次可见，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位自行组织验收合格，并非实质意义上（最终）的验收合格，备案机关若发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令工程停止使用、重新组织验收，未经重新组织验查，才是实质意义上的验收合格，才是合同第八条所约定的交付条件。

4、从风险转移的角度看，仅是开发商自行验收合格，即可交付商品房，这是极不公平的。因为自行验收合格仅是开发商对工程质量的验收，对于消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等验收并未涉及，而且自行验收合格还可以被备案机关否定，不是最终的验收合格。如果开发商自行验收合格，即可交付商品房，则买受人要承担备案机关否定的验收合格的风险，还要承担消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等未经验收所带来的风险。如果买受人明确知道其应该承担上述诸多风险的，会愿意按开发商理解的“该商品房经验收合格”为交付商品房的条件吗？                           

                      “经验收合格”的法律依据　　

第一，从《城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收” 的规定来看，房地产开发公司在工程完工后，要组织开发的商品房竣工验收的前提是该商品房符合规划条件，即商品房要“经验收合格“的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。

第二、从我国《建筑法》61条、《城市房地产开发经营管理条例17条》的相关规定可以知道：房地产开发项目等建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，即房地产开发公司必须将符合“验收合格“的商品房交付给买受人才完成了交付。

　第三、从《消防法10条》 “按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经GA消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”的规定来看，商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。

第四、从《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：……(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由GA消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的规定来看，商品房验收合格的条件还包括规划、环保等部门出具认可验收合格的文件。综上，我们可以知道，商品房要经验收合格不仅需要建设、勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收合格，还必须有消防、规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件，房地产开发公司在向买受人交付房屋时必须出示上述相关材料，无法出示相关材料时，买受人可以认为该商品房是未经验收合格的商品房，可以拒绝接收。

2006年3月1日起实施的：中华人民共和国建设部公告第385号《住宅建筑规范》为国家标准，本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。

11 使用与维护 11．0．1 住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

综合上述:商品房验收必须由政府部门审查把关，不经建设行政主管部门审核备案，就不具备实质意义上的验收合格。而不是被告方称的由其组织勘察、设计、施工、监理等单位自行组织验收合格，即可交付使用，这是对该条款的曲解，那是望文生义，断章取义的结果,是没有公信力的，办妥工程竣工备案证也是办理产权证的必要条件,是符合法律的规定、符合公平、公证的要求。

本案总结：法律面前人人平等，开发商即违反国家强制性规定交付条件同时也违反合同义务,承担违约责任理所应当。依据合同法第60条，合同法第107条，民法通则第111条，商品房销售管理办法第30条的相关规定原告向被告索要逾期交房违约金完全是合理合法，期待法院能以事实为根据，以法律为准绳，依法判决还法律之公道.希望建设主管部门能看到本贴．加强管理防止不合格的商品房流入社会殃及老百姓．希望媒体能看到本贴暴光社会不良现象．本案是加鱼县开发企业逾期案示范案例，希望政府相关部门加以重视对待规范房产开发市场才是发展出路．在此我代表全体业主深表感谢！！！！！

解释备注:

合同法第60条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第107条: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
民法通则第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”
《商品房销售管理办法》第30条:房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

在小小的县城人情关系大于法,本案是一次法与情的一次PK,也可能是一次上有政策下有对策的经典对决.关注民生请关注近期判决....　

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