从房企破产谈一谈2015的房地产走势

你好赤壁2009

　　最近住建部，国土资源局以及地方政府都纷纷表态要拯救房地产市场，周五的时候地产股也像打了鸡血一样飙涨。其实放开限购政策很正常，实际上这样违背市场化的政策本就不应该出台，没办法，政府就是这样有权任性。论坛上对房价和中国经济的一味唱空，实际上并不可取。

　　鉴于很多朋友对房价十分关心，我就集中再来分析一次。对于房价的走势，基本上每年初的时候我都会提及，对于最近几年的波动，几乎没有错过。比如11年的下跌《这个扯淡的世界》，12年的上涨《未来的迷思》，14年的下跌《2014只谈经济，风月都不谈了》，我都在相应的帖子中给出了预测。对于今天，我先说结论，那就是房价会在下半年见底，当然判断指标是统计局的70个大中城市房产平均价格。

　　其实关于房产价格一个很有效的指标就是M2和GDP的比值，我在《数据背后的中国》一贴中就指出了。最近几年的房价波动和这个指标是整相关的，当然也不是百分之百，相关系数大约0.8左右吧。要分析房价，就必须看到这两个指标如何。房地产是金融属性非常强的，所以和货币供应的关系几乎是最为相关的，另外GDP是中国的经济整体水平的反应，非常好的反应了房地产的需求，包括所谓的刚需和投资需求。

　　房价的下跌基本上都是在货币紧缩的阶段，这个数据的波动比较大。而GDP虽然这两年在下滑，但数据的变化较小，一般就零点几个百分点的变化。总体而言，货币宽松，经济增长有力，那么房地产走势就会很高歌猛进，反之，房地产价格就会下跌。但2015有点不同了，因为经济增长是缓慢的，货币政策进入宽松周期，央行已经降了两次息和一次准备金率，相信在未来的一段时间内，继续降息和降准是可期的。

　　不过经济的增长是乏力的，目前房地产投资需求下降，刚需也并不猛烈，因为大多数80后都经济买了房子，而大多数90后可能根本就不用买房子。

　　中国M2和GDP的比值走势，图中绿色曲线：

　继续-----

　　关于GDP，崩盘和崩溃论就闪一边去吧，7%以上的增速应该是无忧的，刚刚习总和表态了，说7%的增速实际上也是个很大的量的了。当然从绝对数目上来看，的确也是不小的。未来的风险主要来自于地方债务。不过目前国家推出的解决方式是债务置换，虽然和美国的QE和扭转操作不同，不过手法是如出一致。我多次说过伯南克是美国历史上理论水平和操作水平最为的牛逼的美联储主席，他给后人留下的思想是一笔宝贵的财富，应当多多借鉴。相信未来伯南克是可以进入美国金融史的，成为一代大师也不无可能。

　　至于房地产公司的破产，其实是地产危机进入中后期的表现。很多人以为地产公司破产了，中国危机就来了，中国要崩溃了。实际上大错特错。等我们普通人都已经感受到危机的时候，实际上危机已经进入到后半段了。美国的次债危机很多人说是雷曼兄弟破产引起的，实际上雷曼兄弟只是次债危机中的一个牺牲者而已，在雷曼破产的时候，次债危机经济到了后半程了。看看美国股市的情况就知道了。标准普尔500指数是在2007年10月9号见顶，而雷曼兄弟破产是2008年的9月15日，大约半年之后，也就是2009年3月9日，标准普尔见底。

　　标准普尔500走势图：




　　从那个时候起，美国股市经历了一大波牛市，而且超过了07年的高点。美国的经济也走出低谷，美元指数竟然也突破了100，美国的房地产同样也是回暖了。

　　综上所述，从房地产破产的时间（主要是14年底和2015年初），到货币政策的宽松，到GDP的不温不火，都预示这房地产可能会在下半年触底。当然房地产的牛市已经过去，未来相当长一段时间可能投资回报都不会超过银行贷款利率多少。如果从长期的周期来看，房地产的总回报略微比通胀好一点。

　　全文完！

chy5652

为什么要拯救房地产市场，为何不遵循市场规律？房地产市场关系国计民生了，穷老百姓从中受益了吗？

博盛车租

琰淼

这个谁都说不准，