如何看待当前房地产调控

李先牛

近期国务院出台新一轮楼市调控政策，在媒体和公众中引起了热议。调控为什么采取这样的政策路径、卖房征收20%个税如何避免误伤刚需，房产税扩围会有哪些影响？

记者采访了清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉。

雨中赏花

调不调都是买不起

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房屋政策的终极目标：让房屋回归房屋

姜声扬：那政府应该怎么来应对你刚刚提到的这些风险？

石齐：有些人必须要付出这个代价，这是为过去错误的政策付出代价。包括经济增长下降。有些是你可以采取配套，给它预防的，包括金融的风险，要管控一下；第三，地方政府从头到底，应该要给它找出一些税源，避免它继续走上地方财政。

杨雪：您刚刚说的炒房税，不是刚好可以增加地方收入吗？

石齐平：没错，这是一种。当然还要看中央和地方究竟怎么分这个税，什么东西分给地方。其实还有一种税，谈了很久了，我觉得应该好好的赶快推动，就是房屋税，这个房屋税是你持有房屋，你有税了，更多的应该就是属于地方，如果把这个税统统建立起来，地方政府财源就比较稳定了，不一定要逼得走上地方财政那条路。

姜声扬：中国的房屋政策还有很多，包括保障房的政策等等，全部加起来，你怎么评？

石齐平：我觉得当年邓小平讲过摸着石头过河，房屋政策从1998年开始搞房改，搞到现在将近十几年了，我觉得慢慢摸出一个头绪了，保障房就是社会主义的概念，刚才讲的那种价格的调控等等，就是市场经济的概念，社会主义再加上市场经济，如果搞的好，这个房屋政策就比较好了，房屋就回归到房屋的本质了，不是变成一个炒作投机的一个商品的东西。

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杨雪：新“国五条”征炒楼税，一石三鸟，调控楼市之外，还有什么样的目的？

姜声扬：而香港进行“限奶令”，评价不一，为什么一个小小的民生问题都搞不定。从经济学的角度又该如何评？

石齐平：“寒战”是什么，寒战跟热战与冷战又有什么不同？寒战颠覆的战争形态与游戏规则，中国又该如何应对，《石评大财经》，跟您一同关注天下大财经。首先，石观世界。

石观世界

新“国五条”：一石三鸟

姜声扬：在上个星期，中国国务院公布了新“国五条”，又公布了细则之后，要向购房者课征20%的房产税，一般评论这是一个辣招，在股市带来了震荡，甚至有些地方是推迟了一天就喊停。石先生，对此您有什么样的评论？

石齐平：我觉得这是**在卸任之前有关房屋政策的最后一招了。但是相较于过去来讲，这应该是最有力的一招。

杨雪：平常我们评论一个政策，效果和力度是一个标准，而合不合理就是另外一个标准，总体来看，您怎么评价这个政策？

石齐平：你讲的对。从经济政策理论的角度来看它到底怎么样好、不好。我觉得相较于我们大家很熟悉的过去常常讲的限购、限贷或者是限价，我觉得这次比较好，为什么？因为所谓的限贷、限购，都是一些行政上的，数量上的管制从经济政策理论的角度来讲，不如价格的管制好，而我们今天讲税率的调整，就是属于价格的管制。

姜声扬：据说这样的做法还可能有一石三鸟的作用对吧？

石齐平：有一石三鸟的作用，讲的很对。首先它当然是有利于泡沫慢慢挤掉。第二，有利于给地方财政找到一些税源；第三，也有利于今天新的执政团队洗礼上去以后，他们最终是反贪、反腐，其实，房产问题在中国很多腐败来源就跟这个有关，地方诸侯跟开发商一起搞圈地、炒地，搞的大赚其钱，老百姓农民搞的苦不堪言。

杨雪：听起来确实是一个不错的政策，但这样会不会对地产的开发商有了很大的打击？

石齐平：很多政策不可能十全十美的，总付出代价的。所以在这个政策推动里，政府心理上有准备的。第一，肯定理论上对经济增长，可能会造成负面的效应，要减缓，我相信政府已经有了；第二，你很可能对金融，会造成一种风险的压力，你要有心理准备；第三，当然地方政府的税收，如果说地产泡沫挤掉，也会影响到税收，也要有这个心理准备。

赤狼

房价越调控越涨，其次是房产税种越来越多，眼睛都看花了

李先牛

【热点五】房产税试点扩围应该注意什么？

不应该看作短期调控工具

交易环节税种应探索合并

记者：新政策提出房产税试点范围要扩大。从现有重庆上海的试点效果看，扩围应该注意些什么？在增加房产税这种持有环节税收的同时，是否应考虑降低交易环节税费？

刘洪玉：自2003年以来，我国一直在积极探索和推动房地产税收制度改革，其总体思路是建立以房地产保有环节税收为核心的房地产税收制度，使之成为推动地方财税收入体制改革、调节个人财富分配和贫富差距、促进资源优化配置与有效利用、提高房地产市场运行效率与稳定性的一项长期制度。

因此，依住房价值在持有环节征收 “房产税”或“物业税”的改革，是这项制度建设的重要内容，目前社会上过于看重其影响房价的效果，将其视为住房市场调控的短期政策工具，是不全面的。

增加持有环节的税收，从保持社会总体税负基本稳定的要求出发，就应该简化交易环节的税制、减轻交易环节的税负。重庆和上海自2011年初开始对部分个人住房征收房产税，是我国房地产税改革历程中的重要进展，两个城市的房产税改革试点，在引导住房合理消费、抑制投资投机型购房方面产生了积极的作用，为在个人住房领域从价计征房产税探索了经验。

此次“国五条”提出要扩大试点范围，在扩围的过程中，一定要尽快就改革目标和实施路径达成共识，并在此基础上出台全国统一的房产税改革方案，推动各地的房产税改革，降低改革成本，同时也为未来正式全面实施房产税奠定基础。

我理解的与个人住房相关的房地产税改革理想目标是：首先，在住房转让环节征收契税和个人所得税，并根据房屋属性和交易特征设计梯级税率，其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而来，个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税归并而来。其次，在持有环节从价计征房产税或物业税，由现有的房产税和城镇土地使用税合并而来。

李先牛

【热点四】为何采取偏重抑制需求的调控思路?

只管需求效果会不理想

今后要多渠道增加供应

记者：近年来，我们的房地产调控政策偏向于从需求端入手，增加供应的手段却不多，实际上看效果也不明显。为什么会采取这样的偏重抑制需求的调控思路？应怎样增加有效供给？

刘洪玉：回顾我国住房市场调控的历史，在2010年以前基本上是为防止开发投资过热对供给端实施的调控，在住房需求持续快速增加的大背景下，如果用房价表现来评价调控效果肯定难以令人满意。例如，收紧“地根”“银根”、改革土地供应方式等肯定会抑制供给。从另一个角度看，企业未必都有执行政府调控政策的自觉性，比如缩短开发建设周期、不要囤房囤地、增加中小户型普通商品住房供应、控制供给价格上涨速度等。

因此，从2010年开始将调控政策的重点改为需求管理，改变调控思路后的效果应该是有目共睹。但强调需求管理并不意味着就可以放松供给管理，从2012年末开始热点城市住房市场的供求关系又出现了供不应求的状况就说明了这一点。所以今后的调控除了进行更加严格的需求管理，还要通过多种渠道增加商品住房用地供应，同时加强对土地出让合同中有关开发周期条款的执行力度等，来改善住房市场上的供应紧张状况。

李先牛

【热点三】十年房地产调控成效，如何评价？

投机投资行为被遏制

基本住房需求成主流

记者：这次出台新政策，已经是10年来我国第九次出台全面的房地产调控政策。回顾房改以来我国房地产调控的历程，很多人称之为“十年九调、屡调屡涨”的历程。请问，造成房价持续上涨的内在原因是什么？应该如何看待房地产调控取得的成效？

刘洪玉：中国房地产市场的发展经历了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“价涨”三个阶段，市场的这些发展变化，政府政策的变化或调整起到了重要作用。

如果把2002年原建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的颁布作为近10年房地产市场调控的始点，10年来除了2008年受国际金融危机影响房价明显下调、2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。因此，说“十年九调、屡调屡涨”是一个客观的事实描述。

但也许大家忽略了一个问题，这就是“如果10年不调控意味着什么？”相信这个结果大家想都不敢想。

导致房价屡调屡涨的原因，至少有这么几点：一，中国作为新兴经济体，经济高速增长、城镇人口和居民可支配收入持续快速增加，这是推动住房需求增加、房价持续上涨的根本动力；二，耕地保护的压力，尤其是特殊土地所有与使用制度安排，抑制了土地的有效供给；三，住房市场一头连着经济、一头牵着民生，经济与民生又是相互依存的关系，导致房地产市场调控是一项异常复杂的系统工程，容易顾此失彼；四，国际上也几乎找不到房地产市场调控的成功经验供我们借鉴，相反许多国际一流学者都在关注中国房地产市场调控经验，设问自己国家的金融体系为什么直到次贷危机发生前还在大量发放次级房贷，而不像中国那样收紧对非自住住房的贷款。

就近两年房地产市场调控效果而言，客观来看，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房需求成为市场主流，住房价格涨幅稳步回落，冷却降温效果明显。

从房价看，对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示，其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%，下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%，调控效果比较明显。

此外，有关住房交易统计数据显示，北京市新建商品住房套均建筑面积从2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比从45.2%提高到50.6%。这就意味着同样建筑面积规模，可供应的住房套数或市场上的住房机会增加了5.8%，而增加的住房机会中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小户型。市场供应结构的转变，也应看作是房地产调控取得的成效。

李先牛

【热点二】改善型和投资型需求，怎么区分？

很难快捷简便有效区分

重点应遏制不住不租型

记者：限购政策实施以来，有效抑制投资投机型需求的同时，客观上也造成了部分换房自住的改善型需求受到“误伤”。十八大提出要让人民居住条件更舒适，刚需和合理的改善性需求应该保护。请问应通过什么手段合理区分改善型和投资型需求？

刘洪玉：因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难快捷、简便、有效地区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何短期政策都很难做到十全十美。

从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状的事实出发的。

从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场、满足租住需求。住房市场上真正需要打击和遏制的，是投机型购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。