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楼主
发表于 2016-9-30 12:05 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式
去年股市今年楼市:熟悉的配方,熟悉的味道2016-09-27 [url=]深蓝财经记者社区[/url]
原上草 |文

今年楼市的牛市跟去年股市的牛市其实类似异曲同工。
1、降首付=加杠杆

2、暂停开发新地块=暂停IPO

3、契税调整=降印花税

4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。

5、深圳均价10万=全通教育500元。

6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。
还是熟悉的配方,还是熟悉的味道。

有一点我们必须承认,中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了,现在不管媒体还是官方,习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货。

但按照北师大教授钟伟的测算,这严重低估了楼市的库存,因为这7亿平米仅是待售面积,如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

房产库存这么庞大,中央政府也在不断强调房产去库存,但房价却一直降不下来,即使是三四线城市的房价,也未见大跌迹象。

买房者不买,卖房者不降 ,房产销量持续低迷,房价居高不下,这样的僵持状态在2014-2015年持续了两年,库存去不了,土地卖不掉,这时,政府着急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升,一方面刺激买房者要赶紧动手买房,于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央妈放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

当然,这些都是表象,表象背后的决策逻辑是什么?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。“泡沫之后必然破裂,没有永远上涨的价格”,“东京香港房价泡沫破灭了,所以上海北京房价必须破灭”,这样的鬼话谁都会说,但没有任何意义,就像说“人总会死的”一样没有意义,关键在于你要知道某个人什么时间会死。

哥没有做先知的天赋,所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志,相对市场,老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。

2015年的那轮5000点的牛市,就是因为老大哥想借助资本市场,拉升资产价格,以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的,但结果失败了。这也说明一个道理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很强大,但也不是想做什么就能做成的。

老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。

经济方面,PPI经历48个月的连续下跌;占GDP三分之一的外贸出口基本没有了,一度甚至成了负数;制造业工厂纷纷在关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭;消费在勉强地支撑着,但这只是人们维持基本的生存所必需,随着经济的下滑,消费早晚也会下跌的。

经济方面的下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也不在企业贷款,而在地方政府债务。

根据中国社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左右,这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。这是一个黑洞,也是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,整个银行系统都可能崩溃。

而且,这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用,或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在,融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。

融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后,一些地方变相融资的行为愈演愈烈,不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。这就是赤裸裸的量化宽松,这样做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否决;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。

财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。一些地方这些乐了,赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

但银行也不是傻瓜,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核。地方政府得寸进尺,违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那银行肯定不干啊。

于是,很多银行在跟地方政府博弈过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。通过条款设计,恩威并用,让地方政府选择延期而非置换,也就是走第二种方案。

眼看房地产不行了,土地卖不出去了,财政税收逐年下滑,债务成本越来越高,银行又不想债务置换了,地方政府眼看就扛不住了。老大哥看在眼里急在心里——不能再僵持下去了!

绝大多数省会直辖市是靠卖地偿还债务的,为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,有高人出了一计:货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

接下来就是我们看到的,1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

降低首付其实就相当于增加杠杆,为什么在宏观层面去杠杆、去产能、去库存的形势下,要让房地产提高杠杆呢?从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,你听出了其言外之意吗?

在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明中国的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30万亿债务,是政府的信誉和中国整个金融系统。

只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

很多地方政府的身家性命,都取决于房地产价格,房价一旦下跌,意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。接下来的后果大家可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬:过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:1:凯恩斯主义的政府刺激需求;2:马歇尔计划的一带一路;3:克林顿的互联网加万众创新;4:弗里德曼的货币供给理论;5:里根的供给侧改革,哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

只不过,老大哥的这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情,搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。

去年的A股国家牛市也是一个精心的设计,可惜人算不如市场算,最后惨败而归,众多中产阶级乃至富裕阶层多年积累的财富一扫而空,今年的楼市国家牛市又会如何收场呢?

原载微信公号“思想内参”

深蓝财经网 微信号:shenlancaijing




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发表于 2016-9-30 20:15 来自0715圈 | 只看该作者
 
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发表于 2016-9-30 19:18 来自0715圈 | 只看该作者
明年车市。
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发表于 2016-9-30 17:57 | 只看该作者
做房奴都没资格做了
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发表于 2016-9-30 17:05 来自0715圈 | 只看该作者
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发表于 2016-9-30 16:14 来自0715圈 | 只看该作者
 
砒霜
 
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发表于 2016-9-30 15:45 来自0715圈 | 只看该作者
若楼市雪崩,房奴们将插翅难逃!
2016-09-07 家和秒生活


阎王要你三更死,没人敢留你到五更。
在中国房地产市场上,对所有按揭购房者而言,
真正的阎王不是房价暴跌,不是开发商,
而是当初与你笑着签下按揭合同,给你发放购房贷款的
银行。
为什么这么说?


【1】

万科翡翠公园的售楼处门口,一位五十多岁的阿姨正情绪激动地跟销售员争论。今天是接受排号的最后一天,开发商规定下午三点截止排号,多一分钟都不行,这位阿姨来晚了没排上号,烈日下,她手里20万元现金的袋子越发沉甸甸。
昌平区万科翡翠公园,最便宜的户型700万元一套,然后是900万元和1200万元两个叠拼户型选项,却依然一货难求。过去几个月,人们惊慌地发现,已经找不到看空北京上海深圳房价的人了。
自中国2014年11月进入降息通道后,一系列宽松举措刺激了住宅成交量。过去一年中,北京的新建住宅价格跳涨了21%,天津上涨了16%,深圳在过去一年中甚至飙升了60%。

实体不振,所有的钱都在流向房地产业。中国前七个月个人住房贷款增加将近3万亿元,住房与土地开发贷款将近4000亿元,房地产贷款合计在3.4万亿元,占前七个月中国各项贷款增加额8万亿元的42.5%。

狂热的情绪传导下,人们似乎对数字失去了感觉,再多、再贵的房子推出,总是一抢而空。

北京市朝阳区不动产登记中心的过户预约号已经炒到了1500元钱一个号,还得预约到一周后。几天前北京南四环外一个1990年代的小砖楼,报价5万元一平方米,链家房源上线当天,这套房子被看了26波客户,签了八个意向金,前三名的意向金交付时间一模一样,最后只能以秒计算先后顺序。

这哪里是买房子,简直是抢房子。

【2】

在货币宽松的背景下,全国楼市房价仍在继续上涨。随之而来,部分楼市火爆的城市出台相对严格的调控政策。

根据中国指数研究院数据显示,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。从涨跌城市个数看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。其中,涨幅居前十位的城市依次是:无锡、珠海、昆山、廊坊、佛山、上海、东莞、杭州、济南、芜湖。

根据中国指数研究院统计发现,8月楼市热度不减,百城住宅均价环比、同比涨幅均扩大,部分城市房价涨幅较大且主要集中在长三角、珠三角、环渤海三大城市圈。

从城市看来,2016年8月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。十大城市中九个城市上涨,上涨城市数量较上月减少一个,但多半城市涨幅扩大。

快速上涨的房价,和不断发酵的土地市场,使得很多城市楼市火爆。

楼市的疯狂高烧,令许多怪诞的现象都发生在这片神奇高温的土地上。无数个地王逼迫许多家庭夫妻“离异”,高烧长期不退势必引发严重的顽疾,中国楼市正在面临雪山崩塌。

【3】

与多个地王,高离婚率,高房价种种高烧背后的不良信贷及信贷风险已甚嚣尘上。8月25日,建行2016年中期业绩发布会称:我们给买房的贷款,已经是给卖房的贷款的6倍了。截至6月底,个人住房贷款余额3.18万亿元,新增逾4000亿元,同比增幅14.7%。

就全部贷款而言,我国商业银行的不良贷款增长态势,自2014年至今,仍在延续。已披露2016年中报的7家上市银行中,浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。

上海及部分二线城市楼市过热,一部分人是因恐慌产生的从众心理进行购房甚至抢房,市民的各种资产置换成房产,包括各种房贷,由此引发信贷危机的可能性极大,美国次贷危机的隐患或有可能上演。届时,房价将大幅贬值,多米诺骨牌效应会使拥有高额房贷的家庭将面临断涯式破产。

风雪欲来,这或许是一场市场规律的K线图,希望宏观上的调控可以使这场潜在的危机软着陆。否则,细思极恐,高烧的楼市将引发雪山崩塌。

【4】
        
        有房一族,特别是贷款买房的,如果房价暴跌,怕不怕?

你一定想,“我不怕啊,我工作稳定收入稳定,只要按时还月供,房子就还是我的。

What?!你竟然如此的天真可爱,too young too simple!

现在就来揭开这个银行这个不愿意告诉你的惊天秘密!

先看看97年亚洲金融危机的香港案例:

“1997年的时候陈先生买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的陈先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。

这是怎么回事?
明明保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,没有违约呀。
但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白:贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。

《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:
“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

【5】

房价腰斩,房没了还惹一身债!

中国楼市崩盘后,阎王将同样开始向房奴们索命,故事将是这样的:

刘先生2016年买下一套100万的房子,首付30万,贷款70万。一年后,刘先生已经偿还银行本金1万元,剩余69万元。就在那时,房价像着陆失败的火星车一样,啪叽一下,硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了,银行这时候会给刘明白算一笔账:当初借他70万,是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在,房子仅值50万,但他欠银行69万。所以,请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。

要么,刘先生拿出19万存款,做提前还贷;要么,刘明白有个祖传老古董,价值不少于19万,抵押给银行。

刘先生这回是可犯糊涂了,当初为了买房把积蓄都掏光了,而家里最值钱的古董是iPhone4S,上哪去凑19万呢?

银行连一声不好意思都不说,“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说,拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房,银行拍卖了40万,刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着,还欠了银行29万(69-40)!

现在知道房价暴跌为啥可怕了吗?已经贷款买房的朋友,劝贷款购房的朋友快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。

不要私存,放到圈子里,让更多人知道吧!

当你读完本篇文章时,你有2个选择:

1.你可以将它传扬出去,传播一些积极正面的信息,让世间多一点爱。

2.你也可以根本不去理会它,就像你从未看见一样。




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发表于 2016-9-30 15:35 | 只看该作者
用万花筒看花花世界
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发表于 2016-9-30 15:11 来自0715圈 | 只看该作者
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发表于 2016-9-30 12:53 | 只看该作者
           默许红灯区,是为了减少弓虽女干。帅牛机哇氏。
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