一二线搞不定，三四线全是坑，这些地方的房子却卖疯了！

房产小亨哼

近日，亿翰智库给出一组数据：从被监测的城市来看，9月全国商品住宅销售面积为1743.8万平米，同比下降7.5%，环比下降1.8%。作为“金九银十”传统销售旺季的第一个月，住宅市场成交量不及预期已成共识。按照亿翰智库给出的城市分类来看：

一线城市9月份销售面积为249万平米，同比下降27.5%，环比下降9.7%。

核心二线城市9月份销售面积为610万平米，同比上升6.6%，环比下降5.7%。

普通二线城市9月份销售面积为413万平米，同比上升9.9%，环比上升5.0%。

三四线城市9月份销售面积为473万平米。

若单从被监测城市的涨跌幅度来看，一线城市跌幅较为明显，二线城市的似乎还有点升温的迹象，三四线城市同样涨多跌少。但，我们更应该看到的是，涨跌背后的基数，也就是成交面积。一切涨跌问题的背后都是基于同一基点或同一均值来看的。不看基点，不谈均值，只管讲涨跌，不是别有用心就是纯耍流氓。很简单，如热点城市厦门，今年9月份的成交面积环比涨幅达92%，同比跌幅高达54%。如此一涨一跌的，你都不知道它厦门的楼市究竟是火爆呢？还是冷清呢？然而，成交面积是多少呢？7万平米！同为核心二线城市的武汉9月成交面积是多少？174万平米！拿厦门这样的特例城市来说涨跌，其意义何在？分析市场行情，我们得看整体发展趋势，至于落地拍板，还得具体去看单个区域。简单来说，“拿单一市场来看待整体走势”或“拿整体市场来看待单一城市”都是不合逻辑，非理智性的。那么，我们该怎么去看待当下楼市的行情走势呢？三步走：整体形势——区域市场——具体城市。首先、整体形势：咱们已经讲的够多了。简单说八个字：“稳”字当头，动摇不得！想靠买房翻身的时代已经过去了。咱就重点分析一下区域市场行情走势。还是上边《亿翰智库》给出的数据，我们这次就从城市等级来看。PS：我觉得这组数据挺有意思的，监测城市数量虽不多，但热门、冷门的大小城市都有覆盖到。似乎还有点“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的味儿。从被监测的城市涨跌情况，还可以看到：

4个一线城市里，环比下跌的有3个（占比：3/4），同比下跌也有3个（占比：3/4）；

8个核心二线城市，环比下跌的有3个（占比：3/8），同比下跌的有5个（占比：5/8）；

4个普通二线城市，环比下跌的只有1个（占比：1/8）；同比下跌的没有（占比：0）；

16个三四线城市，环比下跌的有5个（占比：5/16），同比下跌也仅有4个（占比：1/4）；

浅看，和上边的涨跌幅分析是一样的，特大城市（一线和核心二线）市场的下行压力明显大于大中城市（普通二线和强三四线）。仔细一看，结合上边的成交面积来看，一二线城市成交面积3倍于三四线城市。反观一二线只承载着全国三分一的人口，而三四线城市的房屋开工量和空置率也远胜一二线。试想一下，一个没有市场流动性极差的商品何来价值所言。可能有些人会说，一二线城市体量大，大城市里的有钱人多，但考虑到大城市的房价高没？考虑到大城市的调控政策下的高门槛没？这也就是，今天不讲房价涨跌只讲成交的原因所在，行情如何？市场成交面积（或成交量）才是硬道理。房价只能衡量房子背后的价值所在（如，医疗、教育、出行、生活等）按照居住的刚性需求来看，城市体量小（配套设施相对差一些）但背后购房压力小的多。最后、具体城市：从上边给出的城市数据来看，二线城市的市场走势要明显好于一线和绝大多数的三四线。总的来说，从今年9月份的传统销售旺季反馈数据来看，市场分化相对比较明显：受调控政策的影响较大的，一二线城市市场明显缺乏活力，尤其是一线城市和重点一线（也就是常说的新一线）。从“金九”的数据显示，除深圳、南京、无锡、福州等城市，其余众多大城市均未出“旺季”的迹象。反倒是广州、成都、北京、上海等城市，相比于今年八月还出现成交面积超过20%的大幅下跌。另一方面，城镇化过程中的刚需推动下，三四线城市的市场表现似乎要略胜于一二线城市。至少从被检测的几个城市数据来看，整体偏稳，很少见得大起大落。但，也无法避免个例的暴涨大跌，如：连云港这样的成交面积暴涨，以及扬州和衡水这样的成交面积大跌。对于绝大多数人来说，一线城市和强二线城市的机会没了，绝大多数哦三四线城市就是在填坑。真正值得去考虑的还是那大多数二线省会城市，以及个别一线和部分强三线。如：

杭州、南京、福州、南宁、青岛、等二线城市；

以及连云港、烟台、芜湖这样的强三线城市；

还有就是，刚刚被确立社会主义先行示范区的一线深圳。

至少在这个“寒冬”之中，都还有个“旺季”的样子。