假期当陪购 过了一把军师瘾

冷眼看赤壁

国庆中秋八天小长假进入尾声，从朋友圈发布的各种“景区堵”和“交通堵”，让我们再次感受到中国社会经济复苏的强大生命力。当然，也有不少朋友放假回到赤壁，没出去玩，把楼盘当景区，悄悄趁着“金九银十”的各种优惠置了业。

10月3日返程，笔者在汉十高速上堵了一个多小时

10月3日，我休假完回到赤壁。可能一些朋友觉得我对赤壁城区规划和房地产发展有所了解，不由约我一起去看了盘。我说，小区地段和周边配套我可以参谋下，但小区设计、内部环境、户型还是要结合自身喜好，实地去感知。

一对朋友夫妇之前在广东一带上班，因为在外地，一直没置业。今年受疫情影响，回到赤壁高新区一家企业上班，交五险一金，收入尚可。因考虑到孩子也快到了入学年龄，就考虑买一套房。对于具体买哪里，俩人觉得还是顺从大多数人的选择，选择生态新城蒲圻大道沿线。因为，这里是城市规划与建设发展的重心所在，也是赤壁未来发展最主要的人口与配套集聚区、承载区。但对于具体买哪一个楼盘，俩人一时有点纠结。

经综合比较，朋友倾向于性价比更高的全新楼盘——赤壁云尚。最近在赤壁热线和赤壁房网上也是一大热门。我帮助分析了其地段和周边配套。我觉得，在新城区买房，首先要考虑交通出行、教育、医院及周边生态配套。

对于地段，云尚处于赤壁北站前的蒲圻大道与赤壁火车站前的银轮大道交汇处不远，坐拥新城区两大生活主轴，位置上算不得“偏”。并且蒲圻大道与银轮大道都是已建成道路，沿线都已经分布了不少小区，有了一定“集聚”效应。

蒲圻大道人行道一瞥

10路车生态新城（赤壁云尚）站

对于交通出行，自驾自然很方便，双向六车道，不存在堵车问题，前往新老城区都很方便。小区不仅和两大火车站很近，和赤壁市客运中心（长途汽车站）也仅仅隔了一个砂子岭公园，千米之遥，便捷程度自不用说。公交车目前有10路车，在小区前设有“生态新城站”，不管是去高新区上班还是去新老城区购物办事都很方便。随着该片区人口进一步集聚，未来公交增设新线可能性很大。

笔者曾试着从云尚徒步到实验外国语学校，确实很近

教育方面，云尚可以说三名校汇聚。西边，和已经建成的重点学校赤壁市实验外国语学校仅隔千米，即便家长不接送孩子，步行十几分钟即可从容抵达。还是在西边，总用地面积7187平米的北山幼儿园主体工程已经完工，这是一座综合性的公办幼儿园，和云尚相距三四百米，娃儿从小都不会输在起跑线上。而更值得注意的是，全市重点教育项目，占地约330亩的华中师大附属赤壁学校也已动工几个月，年级设置为幼儿园至高中，分两期建设，一期小学部、初中部在2021年5月前建成，2021年9月开始招生；二期幼教部、高中部在2022年动工建设，2023年投入使用。可以说，目前全市在建在售的楼盘，赤壁云尚和华中师大附属赤壁学校最近。

北山幼儿园主体工程完工

华中师大附属赤壁学校进度也很快

医院方面，云尚周边约1公里距离规划分布有赤壁市中医院、市疾控中心、市健康馆等全新医疗健康机构。其中，疾控中心主体工程已完工，健康馆正在抓紧建设，中医院新址已启动建设。同时，小区和赤壁市人民医院仅相隔两公里，可以说坐拥了赤壁最优质的医疗资源，并且距离适中，既避免了和医院太近的干扰，也避免了和医院较远的不便。

新市疾控中心已经落成

市健康馆加紧建设

新的赤壁市中医医院正在进行土地平整

对于周边生态配套，更是云尚一大优势。相距几百米的行将山作为小区“靠山”，将高铁线挡得远远的，既避免了高铁噪音及可能的辐射，也带来了绿意融融。小区对面即是即将建成开放的砂子岭城市公园，其占地586亩，绿化率近八成，集游览观光、休闲娱乐、运动健身、科普教育等功能于一体，是赤壁第一座真正意义上的大型综合性多功能城市公园。和家人住在大公园附近，生活想有多甜有多甜。何况，云尚自身在园林的打造上，以“一心、两轴、四园”的空间结构进行设计，中心花园引出双轴步道，形成“五进院落”的园门入户礼序，营造多维互动景观体系，让人进入小区就如“步入花园”，惬意无比。

从规划到建设，砂子岭公园不负期望

阴雨天气，但从砂子岭公园依稀可见在建的赤壁云尚

至于商业配套，我和朋友说，对生态新区的小区来说，目前确实存在短板。但商业是跟着人气走的，随着城市重心进一步倾移，只要人口聚集到一定程度，这都不是问题的。很难想像，公园、学校、医院聚集的地方会没有大型商业业态。

赤壁云尚周边示意图

赤壁云尚不仅靠山傍园，还可以俯瞰水景

朋友夫妇和我走马观花地在赤壁云尚周边溜达了一圈，就到售楼部认购了。毕竟，目前认购两万抵五万，还可以抽奖、砸金蛋，认购4#楼前60名的客户还会送一部iPhone12 pro，优惠幅度还是比较大。据说，假期后很多优惠都会取消。

“我们好傻，2017年花十几万买了一辆车，当时房价三千多一平入手就好了。后来赶上棚改，房价涨得我怀疑人生。赤壁现在均价都有5200元一平了。”认购后，朋友的爱人长舒了一口气。

“好巧，我也是2017年买的车，今年按全市均价买的房。不过现在‘上车’还不晚，新小区的规划设计肯定比之前老小区的进步很多，品质也会提升不少，一分价钱一分货，只能这样想了。”说完，大家都忍不住一笑。

念着反字名的我

楼主写的一手好文案，望广告适可而止，不然适得其反

龙年生人

佩服。虽非专业人士，但也分析到位。

奇一

赤壁人口太少了，这个区域热闹不起来

店大欺客

楼主这“军师瘾”过的我感觉买房确实要看周边配套，道听途说的不能信，仅仅上了规划的要多留心眼，已经建设的肯定板上钉钉了，比如砂子岭公园、华师大附属赤壁学校、北山幼儿园及几个医疗机构。

王奇怪

cbll

龙龙怎么天天打广告啊？？

gradeli

鬼影子都看不到一个，去了搞么斯

maxxford

整个黄金周的杭州楼市，用“惨淡”来总结并不过分。在一些杭州城西、近沪的乡镇，不少中介从7月开始，一套房都没卖出去。数据显示，杭州二手房挂牌量早已突破12万套，海量供应之下，部分地区的楼盘或将降价去库存。



作者| 戴雪

编审| 汪瑞杰

“10月3日，杭州新房0成交，二手房0成交。”

国庆黄金周8天的交易统计显示，杭州楼市“银十”开局惨淡。不仅是在数据上出现了“0成交”，从城西到萧山的刚需盘，从临安到临平的大盘.....楼盘销售使出浑身解数买房，而购房人却普遍表现冷静，用“继续观望”淡然回应。

整个黄金周的杭州楼市，用“惨淡”来总结并不过分。“几乎没什么成交量”，杭州某房产公司总经理蔡正华表示，“憋坏了的杭州人都出去度假了。”

看房人稀少，“冷清”成楼市主旋律

“这可能是滨江版块近几年来，看房现场人数最少的一个盘。”在位于萧山核心区的某新开楼盘售楼处内，一位看房者道出了自己的心声。

室外下着小雨，室内显得人气不足，前来看房的才10来个人。“现在售的户型单价每平方米29800元。”销售人员表示。刚需楼盘、精装限价，距离地铁口仅约550米，这算是杭州萧山南部新城目前最值得买入的楼盘了。尽管如此，看房客热情度并不高，吃吃喝喝用完点心就走了。

腾讯房产走访发现，不止在萧山，临安、临平、闲林等多个新房供应充足的热点地区，看房客人都少。一些中介表示，“相比前两年，今年黄金周的看房客人数大约下降了80%”。就算是来的少量看房客，他们都表示要等等看。有一些楼盘为了烘托人气甚至雇佣“房托儿”。

据杭州市房产信息网的数据显示，10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房无成交;10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房无成交。其中，主城区均无成交; 10月3日，杭州全市新房无成交，二手房无成交;10月4日，杭州全市新房成交10套，其中新塘新区5套、拱墅区4套，滨江区1套，二手房无成交......

二手房成交惨淡，房产中介提前关门歇业

惨淡的成交量加剧了地产商的焦虑情绪，也着实刺痛了杭城中介以及急于出售手中房源的二手房业主的神经。腾讯房产走访城西多家二手房中介店时，发现不少中介店关门休假，“都在过节，也没什么客人，不如让员工也休假几天”。

有些二手房中介店则是提前关门。这些年临安楼市不限购，吸引了一大波外地客户前来置业。尤其在一些杭州城西、近沪的乡镇，以投资为主的外来置业需求非常多。当地二手中介生意不说风生水起，每月至少也有几单的成交量，但从今年7月至今，不少中介一套房都还没卖出去。

一位急于出手的二手房业主刘先生告诉腾讯房产，其于两年前购买的位于闲林版块的两居室，去年价格是23500元/平方米，现在他在中介挂出了“21000元/平方米(细节可面议)”的字样，还是无人问津。

杭州二手房挂牌量早已突破12万套，而一线城市中二手房挂牌量最多的北京也只有9万套。随着新房的持续大量供应，交付楼盘的不断增加，以及部分投资客年底为周转资金卖房......2020年第四季度，挂牌量应该还会继续上升，杭州二手房市场成交周期被进一步拉长。

凤凰数据研究中心分析师刘国英表示，尽管二手房市场相对而言定价比较灵活，一般业主有着较长的出售预期和稳定的心理价位，但随着当前杭州二手房市场的不断下滑，业主成交意愿也开始下调。

新盘扎堆入市，开发商“送车位”悄悄打折

新房供应却并没有减少。杭州房地产交易管理网的信息显示，今年批准预售住宅面积高达1232万方，批准预售住宅108310 套。

9月4日新政后，一批红盘密集入市。杭州十区91盘共计领出107张预售证，入市房源达19799套房源，同比去年9月供应量大涨82%。供应明显放量，但成交表现平平。

随着10月入市项目的增加，全市新建商品房供应还将继续加大，据了解，10月杭州全市计划开盘项目高达60个，比去年同期增加了200%。除了新盘扎堆入市之外，也有不少老盘加入“银十”抢收队伍，推货热情持续上扬。

对于整个杭州市场来说，消化库存也许不算难事。但对于有些板块而言，库存的压力已经是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。在进入下行的大背景下，这些板块将面临极为严峻的挑战。

“各个板块参差不齐，有些面临比较严重的库存压力，一旦出现了开盘去化困难的情况，就有可能引发价格战。”欢联机构副总经理陈丽娜说道。

市场中传来的消息显示，杭州楼市的价格松动已出现蔓延扩散的苗头。在供应集中的临安、临平、萧山，不少项目采取“送车位”、“暗折”等手法吸引购房者。

陈丽娜分析，在调控深化、供应激增的市场状况下，购房者关心的只有价格，如果刚需继续观望，不仅“金九银十”的成交量还会下降，郊区房价或将大面积松动。

不只是刚需板块，改善型项目集中的板块，同样面临着巨大的库存压力，最明显的就是城东新城板块。过去几年，随着一大批大牌开发商的集体进驻，以及土地价格的节节上涨，城东新城悄然间完成了质变，从刚需板块摇身一变成为改善重镇，房价来到了4.5万元/平方米。

“城东新城本身配套还不完善，对于区域外的改善群体吸引力一般。在这个价格区间，城西的未来科技城及周边更具吸引力。”某本地开发商负责人如是说。

“年底是传统的楼市消费季，10月也是供应的高峰期”，欢联机构负责人黄正明表示，开发商赶在年底出货，回笼资金，加速推货入市，积极推盘去化仍是杭州楼市的主流。

对于第四季度的楼市，不少业界人士表示，杭州总体还是以平稳为主，局部降价促销的楼盘将会明显增加。

黄正明表示，目前市场主要靠刚需和改善性群体支撑，而这两三年刚需已经得到相当程度的释放，因此，能否刺激新的需求是关键。他认为，10月将是年底楼市的关键，如果成交量持续低迷，一些开发商可能增加促销力度，但成交量难以出现井喷。