关于【网友提出的物业代收水电费是否有法可依的】的律师看法

田律师

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      目前物业管理收费纠纷日益增多，纠纷焦点集中在业主或使用人认为有关服务费项目、标准、质量不合理、不合格，而物业管理公司认为业主或使用人不遵守物业管理公约，不按时交纳管理费，双方各执一词，莫衷一是。目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施：
　　①签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署；
　　②入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决；
　　③房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复；
　　④尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。
　　纠纷出现后，可以采取如下措施进行解决：
　　①业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决；
　　②不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定；
　　③物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。
　　违法后果：
　　(l)物业产权人、使用人不按合同规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴纳的，物业管理公司可向人民法院起诉，申请法院强制执行；
　　(2)物业管理公司有下列行为的，政府价格监督检查机关可依照国家有关规定予以处罚：
　　①越权定价，擅自提高收费标准的；
　　②擅自设立收费项目，乱收费用的；
　　③不按规定实行明码标价的；
　　④提供服务质价不符的；
　　⑤只收费不服务或多收费少服务的。

田律师

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            【  物业管理条例】第四章　物业管理服务

　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
    不知道你们的物业及人员是否具备上述条件，是否合乎法律规定？

田律师

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       【 物业管理条例】第六章　法律责任

　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
     请注意下维权的途径

田律师

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《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

    二○○九年五月十五日

     第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

田律师

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你在交水电费时可以做个咨询

map

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首先，什么叫“新的《物业管理条例》”？现行的《物业管理条例》不就是2007年8月的修订版吗。如果是想告诉人家该使用哪年出版的《物业管理条例》，就直接说买08年或者以后出版的版本，或者说使用《物业管理条例》2007年8月26日修订的版本。
其次，公摊部分不能计入代收费用当中。公摊部分费用是计入物业管理成本当中，属于物业管理费用。阁下提到公摊水电费有混淆概念之嫌，因为从实际操作中是很难的。
再次，物业公司代收业主的水电等费用必须依照物价部门核定的标准收取，而且不得收取手续费。超过物价部门核定的标准就属于违法，业主可以向物价部门投诉。
最后，物业代收水电等费用要区别对待。一部分物业代收水电费等费用属于历史遗留问题，相关部门也在逐步进行移交，这个问题在赤壁市老城区尤为突出。一部分则是相关单位不作为或者乱作为。业主可以看看购房合同上面关于水电费用的约定，也可以去看看开通水电时所签的合同。因为合同中有相关费用收取的标准和收取方式。

田律师

        湖北省物业服务收费管理实施办法
      第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物权法》和《物业服务收费管理办法》等规定，制定本实施办法。
　　第二条 本通知所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条 本办法适用于湖北省境内经工商登记注册、并取得相关资质证书的物业管理企业，按照物业服务合同约定开展物业服务的收费管理。

　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业, 鼓励物业管理企业诚信履约，开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条 根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价.由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

　　实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相符合的原则。

　　第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。

　　综合管理服务费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

　　停车费：是指为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。

　　特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

　　第八条 物业服务收费应当按照政府价格主管部门的规定明码标价。物业交付使用前及以后，建设单位或物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中，服务成本构成按照国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》执行。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　第十一条 业主与物业管理企业不论采取包干制还是酬金制等形式约定物业服务费用，都应兼顾双方利益，诚信履约。对物业服务收费中产生的纠纷或违约问题，属政府指导价的，由各级政府价格主管部门和房地产主管部门依法进行检查、处理。

　　第十二条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十三条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本或支出由业主额外负担。

　　第十四条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第十五条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方合同约定。

　　第十六条　普通住宅和经济适用房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体标准由各级价格主管部门核定。

　　在优先保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，其收费标准由当地政府价格主管部门制定。进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车（15分钟内）不得收取停车费。

　　第十七条 　业主对房屋进行装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

　　第十八条 　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十九条　 政府价格主管部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十条 本办法自2007年7月1日起执行。

　　第二十一条　本办法下发后，有关物业收费服务管理的其他规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

田律师

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谢谢您的建议

赤壁姐姐

     我现在所住的小区物业，是2年前建筑老板雇的住在同一小区的住户在担任。起初，这个业余物业他家家敲门解释：物业费每月25元，承偌每天打扫大院，单元楼梯每星期打扫一次。院子大门早6点开，晚上11点关。住户们对所住房屋出现的漏水，开裂等质量问题他代为解决。但收了钱后没有执行满一星期就不了了之。现在只打扫一下院子，在住户一再的强烈不满后，他把物业费降到了20元。我家去年夏季因为下雨，楼梯间雨水蔓延（楼梯间没有窗户，雨水可以肆意飘进。外面大雨，楼梯间就中雨，如此类推）我家楼上邻居家进门处被浸泡蔓延到我家进门后墙上，后来发霉变黑，你再去找他解决，他就改口称每月收的不是物业费是清洁费了。水费也是，市价1.70元他要收1.90元，市价涨到1.90元，他就收2.20元，他说这叫损耗费。更离谱的是，比喻这个月水费是22.10元，他给你算成23元。有时为几毛钱和他理论觉得一点意思都没有。只好不理睬。也不知道这样的处理方式是对还是错很纠结。

成熟之人

现在物业太贵了。