房地产是中国经济30年来的一场灾难

胡小虎

中国房价高，房价收入比高过西方发达国家。中国房价涨，世界性的金融危\ 机也打压不下其疯涨的势头。中国房地产犹如一个怪胎，越长越大，越来越 诡异，并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护，完全违背了常识。 疯狂的楼市，荒谬的理由 现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难，它完全背离了“居者有其 屋”的基本理念，成为一个不折不扣的资本炒作的市场。房价泡沫比人类有史 以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大，房子已经完全异化成一种只涨不跌的 资产，而不是供人居住的住宅。 房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”，有关中国房地产的舆论 一直被开发商变相控制。不管哪个城市，媒体都必须依赖房地产广告生存， 所以各个媒体都有房地产版：报纸有房产版块，电视有房产频道，网络更是 如此。大家一起吆喝房价万年涨，什么城市化、刚需、通胀、人民币升值， 被吹得天花乱坠。 那么，我们来看看刚需是什么?刚需，这是一个缺乏经济学常识的概念，在传 统经济学上根本就没这个名词。经济学家易宪容认为，即使在房价很高时， 也有一些消费者进入市场，但这并不能改变楼市的根本性质，“刚性需求”是房 地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道 居民的住房需求不是“刚性”的，而是有条件的，它取决于住房市场的价格水平 以及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格 水平市场，居民的住房需求是不存在的。 还有一种观念，GDP涨房价就要涨?这更是糊弄人。房价只对应城市居民的实 际购买力，与其他任何经济数据都不对应，所有违背城市居民购买力的房 价，必然会导致经济大萧条。更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果， 可信度值得怀疑。种种违背常识的谬论在中国房地产极为盛行，何故?就因为 开发商几乎控制了媒体。 中国房地产的税制也存在很大的问题。中国这么大，人口13亿，而住宅的税 收主要集中在交易环节，在持有环节没有税收。这样产生的导向就是鼓励市 场进行交易，更直接地说，就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体 制，主要是借鉴香港模式，但是香港只是一个城市，英国当时管理也只有100 年，实行这种税制情有可原;但是中国这么大，一旦房地产投机猖獗，就无法 收场。所以，未来一定要对住宅持有环节课以重税。 这两种原因导致整个市场把房子不当住宅，而当作家庭的主要资产。一步一 步放大了的泡沫，现在已经开始破灭。后果，无疑是严重的。 有关房地产的四个基本常识 衡量一个城市的住宅价格，有四个指标，这四个指标是关于房价的基本常识。 一个是房价收入比，也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯 例，目前比较通行的说法是，房价收入比在3~6倍为合理区间，如考虑住房贷 款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市，房 价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要，它关系到中国经 济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费有效健 康地运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果 房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业 一排排倒闭。 第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50 年的租金能够收回投资。而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。 这种投资还有价值吗?而且，有的三四线城市，连一个租赁市场都没有，那根 本就不是一个成熟的市场，却无限炒高房价。这是很可笑的事。 第三，空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅 空置率起码在30%以上，有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置，不 仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最 后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都不可避免。 第四，住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的 住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说，住宅总 值已经达到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时，住宅总值 仅为GDP的3.1倍。 还有人说，房地产拉动消费、拉动就业，这是一个误区。房价泡沫只会蚕食 大部分企业的利润，影响绝大多数中小企业甚至大型企业，而拉动的只有水 泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。 回归之一：土地出让金服务于民 一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障性住房的建设，住建部没有 制定统一的标准，这是我国土地制度最大的一个缺陷，也是住房困境的主要原 因。目前，这个标准由各个地方城市自行订立，向住建部备案即可，这就造 成地方政府在认识上严重分歧，也是导致政府保障性住房严重短缺而商品住 房严重过剩的主要原因。 广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少 后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障性住房建设。这个 标准低于国际标准的30%，低于新加坡的50%。一般国际标准是50%，最高 的达到90%，比方说西班牙。 中国各大城市土地出让金比例与中国住房制度建设关系重大。一方面，土地 出让金已成为很多地方政府财政收入的主要来源，地方政府大量挤占土地出 让金推高GDP谋求政绩，而不愿拿出更多的土地出让金用于保障性住房建设; 另一方面，利益集团主张取消政府保障性住房，全部实行住宅商品化，以谋 求更大利益。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的保障性住房 建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居 住问题。 回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，特别是保障性住 房，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该由地方 政府财政支出，而不是从土地出让金中获取，挤占保障性住房的建设资金。 在保障性住房上也问题多多。首先，涵盖的群体存在诸多争议。很多国家是 以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部分城市实行以户籍人 口为标准，更有甚者，只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住 宅;其次是保障性住房的户型问题。很多城市公租房只有一种户型，保障性住 房的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米三房。 两房适于刚刚成家立业的年轻家庭，三房适于长期居住于一个城市、三代同 居的家庭。 利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，更 会引发社会的严重不公，这是我们这十年诱发高房价的重要原因。 回归之二：实行土地金融差别化政策 我们目前的土地金融政策存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎难以避免。 其主要原因就是金融政策完全鼓励投机，而不是真正为民生服务。1980年， 深圳开始出现我国第一批商品房，当时深圳对住宅和商业物业、工业物业进 行了严格区分，这符合当时深圳的特殊情况，但是现在应改变这一切。 比方说，在住宅上，当时实行三成首付利率七折的优惠政策，住宅年限实行 70年产权制度，这样便于刺激购买，更有利于解决绝大多数工薪阶层的居住 问题，是一种积极行为;对商业物业实行的是40~50年的土地使用权制度，在 金融上实行的是五成首付政策，利率不予优惠;工业用地放得更开，深圳很多 村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。 后来其他很多城市模仿深圳，但是对高级公寓、酒店式物业、产权式商铺、 旅游地产等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆 效应，鼓励了投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证， 后来又允许将土地使用权用于抵押向银行贷款。这是一种空手套白狼的行 为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行 被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为 抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。 所以，土地金融政策应该有所区别，住宅的归住宅，继续实行三成首付和利 率优惠政策，只限于第一套房;而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用 金融杠杆效应，不得采取首付几成的方式，才能阻止投机行为，也才能够遏 制开发商打擦边球的行为。 因此，我们回归常识，那就是三成首付只能适用于首套居民住宅，房贷利率 应该和国际接轨，其他房地产开发贷款必须按时足量地缴纳。 回归之三：远离投机 在中国各大城市买房子有四种形态： 第一种形态是，绝大多数人买房子为了自住，他们是有真实购房需求的群 体。他们自己赚钱交首付，三成或者五成，然后依靠每月收入交月供，所以 月供和房价之间应有个合理的比例。如果房价过高，绝大多数人就会感到不 堪重负。 第二种形态是，一部分有一定财富的人买房为了出租。用一个首付款做杠 杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子出租。2006年以前，这种买房 形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭。后来开发商开发出投资性小户型 公寓，国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，投资人在银行的杠杆 效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅3至5倍，是开发商钻了金融政策的空子。 就这样，开发商一步一步把中国房地产变成了一个赌场。 第三种形态是，买房子是为了卖出去赚取差价，这叫投机。他们仅支付二成 或者三成首付，利用银行贷款购房，然后伙同媒体和开发商一起，炒买炒卖 哄抬房价，牟取暴利。 第四种形态更加荒谬，交很少首付款买来房子后，找评估机构评估成两倍甚 至三倍的价格，转手倒卖，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一 套200万元的房子，评估成2600万元，只用200多万元在不到半年的时间赚了 银行将近2000万，还有什么比这个更赚钱?这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。 这就是房价成倍上涨的主要原因。 住宅市场的常识是，而且只能是，改善和满足人们的居住环境，而不是用来 投机炒作。只有遏制疯狂的投机炒作行为，房地产市场才有公平可言，才能 做到“居者有其屋”。否则，房地产泡沫破灭，将危及整个金融体系，破坏国家 经济稳定。

pro1

中国的房产经济应该叫房产运动,对整个国民的危害已远超文化大革命运动.

jiangyanmin

     进来，关注，关注！

永和水饺

pro1 发表于 2013-8-9 09:45
中国的房产经济应该叫房产运动,对整个国民的危害已远超文化大革命运动.

地方政府的光鲜不都是因有了房地产才有钱..真正的财政收入有多少呢

赤壁花卉种植户

房产运动{:soso_e179:}

奕天

一直鄙视房产市场，就是在糟蹋我们老百姓的一生积蓄。在城里买套房子有什么用，除了炫耀我在城里买房了，除了现在女方要求在城里买房，除了男人为了结婚被迫花几十万买一个百吧平米的“牢房”。再来谈赤壁开发商请明星助阵的事情，作为赤壁人真的是不折不扣的受害者，请个明星来赤壁走一遭房价就爆涨一千多，看了美女我们的腰包可要羞涩了。不知损失跟看美女走走是收获多还是失去的多。如果还请林妹妹之类的来希望赤壁人不去捧场房价才有可能下跌，赤壁人半年不去买房子房价一定会下跌（这个举动会爆搓赤壁房产市场，建议不要使用），中国岳母不要求女婿买房房价会暴跌。

跑动的风

房地产是中国经济30年来的一场灾难 ，房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸
     中国的房地产在08年就已经崩溃了，是温的4万亿加上地方的几十万亿又给顶起来了，
岳母不要求女婿买房
      只要房价进入下跌空间，岳母是不会再要求女婿买房，

奕天

谁不真心希望房价不要这样的背离人心。

奕天

我咋就爱这个帖子，没事就爱来看看。