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                            论赤壁·印象规划的改掉


   听说，赤壁·印象的规划改掉了，听说而已，我没有亲见。但我却见过赤壁·印象原来的文宣、沙盘，排排幢幢的映掩于湖光山色之间，眩目的霓虹灯照着这些四近的地方，就是赤壁·印象将要建成的楼宇，号称赤壁高档楼盘之一。五号公馆的真景我也见过，并不见佳，我以为。
   然而一切赤壁高档楼盘的名目之中，我知道得最早的却是这赤壁·印象。我的朋友曾经常常对我说，赤壁·印象不错。其文宣也说，赤壁·印象将要建在火车站商业圈与城东行政中心、体育文化医疗中心交汇地带的龙翔山下！有个叫做刘建荣的赤壁籍老板，在外面发了硕财，光宗耀祖，衣锦返乡，回馈乡亲，后来刘老板便化作开发商端通公司来报恩，要在赤壁开发一个超大的楼盘了；政府化作丫鬟，也跟着。一个策划公司，据说是深圳的，还说是很有名气的策划公司，被请来作策划，——凡大手笔的人，事前就有策划运作的，但只有非凡的人才看得出——便将项目运作成令人耳目一新的赤壁·印象，众有钱人来买楼，人山人海，于是就纷纷交钱落订。我的朋友以及开发商的文宣讲起来还要有趣得多，大约是出于一部弹词叫作《赤壁·印象策划传》里的，但我没有看过这部书，所以也不知道“印象”“ 瑞通”究竟是否这样写。总而言之，众有钱人终于中了瑞通的计策，被装在一个小小的合同里了。合同埋在策划的文字、图画、视频、报道里，上面还造起一座沙盘的模型楼栋景观来，这就是先期开盘的五号公馆。此后似乎事情还很多，如“园林景观、十五镇风情街、三号公馆、洋房别墅”之类，但我现在都忘记了。
   那时我惟一的希望，就在这赤壁·印象的早日成真。后来我上网了，查了他的文宣资料，看见这瑞通公司还未成立，政府便签约给地，再挂个牌，以低于同期地价几百一平的底价成交，土地出让手续戏法地变成合法，5000万的注册资金号称投资13.8亿，又说是8.36个亿、14个亿，再回到13.8亿，反正颠来倒去，没个定数，心里就不舒服。后来我再看看文宣，发现先说的整个项目由“赤壁·印象国际大酒店”区、“赤壁十五镇”商业广场区、“赤壁三号公馆”区三部分组成，变成了主要由五星级标准的温泉大酒店“赤壁·印象温泉大酒店”、名流圈层会所“白金会所”、豪华高层和奢华独立庭院 “三号公馆”、 舒适高层“五号公馆”、“十五镇风情商业街”、经济高层“金第花园”和温馨高层“国税小区”七大板块组成。忽然觉得，原来获批的规划里是没有沙盘、文宣里增加的这几大块的，尤其是这舒适高层“五号公馆” ！于是，我心里更是不舒服，仍然希望他如后来的文宣及沙盘，不会拿批准的规划瞒天过海。
   现在，他居然宣称规划改掉了，原来宣传的文稿、图画、视频也撤掉了，沙盘也换掉了，则普天之下的人民，其郁愤为何如？
   这是有事实可证的。试到网上、城乡的字里行间，街头巷尾，山间河滨，探听民意去。凡有围观跟贴，城商遮民，田夫野老，蚕妇村氓，除了几个脑髓里有点贵恙的之外，可有谁不为买房的人抱不平，不怪瑞通太欺人忽悠的？
   瑞通本应该只管照批准限定的规划条件如实文宣。规规矩矩，货真价实，你卖他买，愿打愿挨，和别人有什么相干呢？他偏要放下批准的规划，自我运作一番美景图画，横来招是搬非，大约是怀着诈欺罢，——那简直是一定的。
   听说，后来上面也就怪瑞通不诚多事，以至荼毒钱财，还栽赃自己，想要拿办他了。他勾来兑去，以买房人的诉求果挟、通谋规划的既改，终于风平浪静。是否确如此，反正未再出新闻，到现在还如此。我对于上面所作的事，腹诽的非常多，独于这一件却更不满意，因为“规划变更”一案，的确应该由瑞通负责；他实在办得很不地道的。只可惜我那时没有打听这话的出处，或者不在《批文传》中，却是民间的传说罢。
   楼高竣工时节，当初的十五镇究竟还是十五镇，还是冒出的五号公馆，现己建三栋的前面是楼是铺，待到那里打基落脚之后，或可一目了然！其中会不会有什么猫腻，也可揣见。
   当初，买房的人被困在这美好的印象里，后来瑞通说上面要改回原来的规划，现在却只有上面依然不露声色，瑞通也没有个说法了，非要到买房人把事情闹大的那一天为止答复出不来，莫非他无中生有，擅自、默许改掉批准的规划进行文宣的时候，竟没有想到买房人终究是要维权的么？
   活该。
   (二0一三年五月四日)

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揭开赤壁印象的神秘面纱3

    前些日子，赤壁印象自称的规划变更，引来了各方不同的声音，以致有人称之为“沸沸扬扬”的“闹剧”。但这场所谓“闹剧” 在我看来，似乎还未开场，就因一个“扫盲贴”、一场“说明会”，抑或是其它什么，便沉寂了。只是我等围观、关注者疑惑、期待的真相，却至今未明，就连“说明会”的情形也难知大概，似乎涉事各方都在刻意回避、沉默着什么。这倒让本来就好奇真相的人，更为好奇了。于是，本楼便从一些蛛丝马迹里，尽可能寻觅、还原些事实，试图揭开赤壁印象规划变幻的神秘面纱。

    一、房地产开发流程简介

    古云：人以铜为镜，可以正衣冠，以古为镜，可以见兴替，以人为镜，可以知得失。这里不妨把房地产开的流程作个简介，以资为镜。

    一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

    第一部分，取得确定规划条件的《国有土地使用权证》

    在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，取得确定规划条件 (地块的位置、使用性质～主要是住宅、商业、商住、开发强度～建筑容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、绿化覆盖率) 的《国有土地使用权证》，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实开发资金。

    第二部分，行政审批部分

    根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

    一、建设项目初审阶段。此阶段一般办理以下事项：

    1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。

    二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，办理以下事项：

    1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、GA消防支队、GA交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

    三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

    规划部门、GA消防支队、GA局交警支队、人防办分别对初步设计的规划要求、消防设计、交通条件、人防设计进行审查。国土资源局进行用地预审。市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

    四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下事项：

    GA消防支队、人防办进行消防设计、人防设施审查。建委、市政、园林、环保、卫生按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。规划部门核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

    五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

    建设单位办理施工报建登记。建设方对工程进行发包，确定施工队伍。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。  

    六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

    由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

    七、建设工程竣工综合验收备案阶段(略)

    第三部分 房地产项目权属初始登记阶段(略)

    以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

二、己知赤壁印象开发的主要信息～赤壁印象大事记

常言：事实胜于雄辩。梳理一下印象项目开发的主要信息，有利于厘清一些基本事实，尤其是其所称“规划变更” 的脉络，让人对印象风波的前因后果有一个清晰的印象。

A、2010年1月6日，市委副书记丁胜补与广西柳州祺峰房地产开发公司董事长刘建荣在“赤壁.印象”项目合同文本上签字。市领导廖洪松、施晓芳、邢诗松及广西柳州瑞通集团监事会主席韦林专出席项目签字仪式。广西瑞通集团、广西柳州祺峰房地产开发公司计划投资14亿元建设“赤壁.印象”项目，该项目位于赤壁火车站商业圈与赤壁城东行政中心，体育文化医疗中心的交汇地带，总规划面积36万平方米，由“澜山度假酒店区”、“特色美食、民俗、文化、旅游产品商业区”、“千岛度假养生谷”三部分组成。

B、2010年2月2日，赤壁市土地储备交易中心、赤壁市招标投标交易中心发布《赤壁市国有建设用地使用权挂牌出让公告》

    地块位置：赤壁市砂子岭社区站前横路与八号交叉口；规划地块控制指标按整个地块面积计算：用地总面积为112918.84平方米；

    地块一：商业用地（旅馆业用地）；用地总面积为37758.23平方米；建筑总面积为不高于58140平方米；建筑容积率不高于2.0不低于1.2；建筑密度不高于30%不低于20%；建筑间距1：1.2；建筑限高≤68米；绿地率≤35%；

    地块二：商住用地；用地总面积为40154.85平方米；建筑总面积为不高于88380平方米；建筑容积率不高于1.5不低于1.2；建筑密度不高于45%不低于35%；建筑间距1：1.2；建筑限高≤20米；绿地率≤30%；

地块三：商住用地；用地总面积为35005.76平方米；建筑总面积为不高于70100平方米；建筑容积率不高于2.0不低于1.5；建筑密度不高于30%不低于23%；建筑间距1：1.2；建筑限高≤35米；绿地率≤35%；

挂牌起始价：5928万元。

   

C、2010年03日24日中华人民共和国国土资源部官网公告

土地市场 > 土地出让 > 结果公告 > 划拨供地；项目名称：赤壁印象；面积(公倾): ：11.291884；成交价格(万元) ：5928；土地使用权人：湖北赤壁瑞通投资置业有限公司。约定容积率：下限2，上限1.2，约定交地时间: 2010-05-31 15:51:39，约定开工时间: 2010-10-31 15:51:39，约定竣工时间: 2013-10-31 15:51:39。批准单位: 赤壁市人民政府，合同签订日期2010-03-24 15:51:39。

     D、2010年5月10日，湖北省赤壁市国有建设用地使用权挂牌拍卖成交公示

（一）地块号、（二）地块位置、（三）出让面积、（四）地块一、地块二、地块三、（五）出让年限等内容同上挂牌出让公告；

（六）挂牌价：5928万元；

（七）成交价：5928万元；

（八）竞得人：湖北赤壁瑞通投资置业有限公司 ；

（九）成交日期： 2010.03.17 ；  

E、2010年12月20日《咸宁日报》报道：18日，项目正式开工，瑞通投资8.36亿元，整个项目由“赤壁·印象国际大酒店”区、“赤壁十五镇”商业广场区、“赤壁三号公馆”区三部分组成，项目总规划占地面积386亩，建筑面积达52.5万平方米。施工项目将按照三个区域的顺序进行开发建设。全部项目计划于5年内建成。

F、2010-12-21 23:07阳光郡都 发贴称：“赤壁.印象”项目于12月18日正式奠基开工，市领导熊征宇、丁胜补、王义务、方保安、盛文军、彭秋华、陈海莲、施晓芳、叶文华，广西自治区柳州市副市长焦耀光、广西瑞通集团董事长黄坚等出席奠基仪式。

奠基仪式由市委副书记丁胜补主持，瑞通公司负责人介绍 “赤壁.印象”项目斥资14亿元，主要由“赤壁.印象”国际大酒店、赤壁十五镇风情街和赤壁三号公馆组成。

G、2011-1-4 16:56浪情一风发贴：“赤壁·印象” 18日动工 ，瑞通投资8.36亿元。整个项目由“赤壁·印象国际大酒店”区、“赤壁十五镇”商业广场区、“赤壁三号公馆”区三部分组成，项目总规划占地面积386亩，建筑面积达52.5万平方米。

H、2011年03月22日，卧龙赤壁发贴 贴出《赤壁印象项目环境影响评价审批公示》，建设地址：项目分为国际大酒店区、十五镇、三号公馆三部分，位于瑞通大道两侧。十五镇位于赤壁市八号路与九号路之间，国际大酒店区位于东洲大道东面，三号公馆位于东洲大道西面。

十五镇占地面积约50738平方米，总建筑面积约8.47万平方米；设有茶楼、客栈、酒店、酒楼、酒吧、风味小吃、工艺品、土特产等特色美食文化街，设有戏台、民俗街、表演广场及住宅等。

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赤壁印象整体规划及项目地址描述.jpg

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I、2011年7月23 21:40 雪枫居士发贴晒出：赤壁·印象国际大酒店及三号公馆项目批前公示图

J、2011-10-12 10:03 赤壁银 发贴，推出赤壁印象的宣传资料,   1.国际大酒店项目，2、十五镇风情街项目，3、三号公馆项目。

十五镇商业广场区占地面积约76亩，总建筑面积约8.5万平方米，其中计容面积7.6万平方米；设有茶楼、客栈、酒店、酒楼、酒吧、风味小吃、工艺品、土特产等特色美食文化街及电影院、游乐场、大型超市等，设有戏台、民俗街、表演广场及青年创业园（小户型高层住宅）等。

项目总投资13.8亿元人民币，其中酒店项目不少于2.36亿元；商业广场项目不少于1.5亿元；养生谷项目不少于4.5亿元。自筹45%，计划贷款55%

K、2012-8-29 23:52 ←痞子狼∈发贴，赤壁·印象总占地面积为500亩，建筑面积高达100万㎡，由瑞通2010年斥巨资14亿开发。

整个项目历时5年，分三期完成，主要由五星级标准的温泉大酒店“赤壁·印象温泉大酒店”、名流圈层会所“白金会所”、豪华高层和奢华独立庭院 “三号公馆”、 舒适高层“五号公馆”、“十五镇风情商业街”、经济高层“金第花园”和温馨高层“国税小区”七大板块组成。

“赤壁·印象 五号公馆”项目：占地面积76亩，建筑面积为169000㎡，为赤壁·印象精心打造的高品质住宅小区，一期推出北面临街的3栋5单元26层电梯房，首层为4.5米架空层，地下配有停车位，采用“人车分流”的设计思路，实现了人与车在地下车库无缝对接，此外小区内为步行休闲景观绿廊。

“赤壁·印象十五镇风情街”项目：建设中国首个发掘荆楚原生文化及三国历史的创造型风情小镇。本项目填补了赤壁市缺少的“集群性美食、特色旅游商业、高档娱乐休闲场所”的空白。

L、2012-10-10 10:40 ←痞子狼∈发贴《赤壁·印象开盘热销 掀起赤壁购房潮》 ，不少购房者…不惜隔夜就前往售楼处排队占位。

10月3日，售楼处早已门庭若市。还未正式开盘，人群便已比肩接踵。五号公馆推出的三房售完，创造了赤壁的销售奇迹，掀起了一股购房的热潮。
    在这热销奇迹的背后，除了特价2999元/㎡的高性价比外，、五号公馆占地面积76亩，建筑面积169000㎡，为赤壁印象精心打造的高品质住宅小区，一期推出北面临街3栋5单元26层电梯房，首层为4.5米架空层，地下配有停车位，采用“人车分流”的设计思路，实现了人与车在地下车库无缝对接，此外小区内为步行休闲景观绿廊，空间设计动静分明，户内空间变化丰富，满足不同的居住需求。

M、2012-10-10 15:19 赤壁·印象官方 发贴《赤壁印象开盘热销 剩余少量一房先到先得》贴出：

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N、2012-10-15 08:45 左边发贴《赤壁印象开盘视频》

场面十分火爆。下图为视频截图～沙盘。

风之云彩

赤壁印象赤壁的形象。

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O、2013-4-11 23:03 小豬飛翔发贴《赤壁印象缩减建设规模，恢复原设计规化！》贴出：
2011年赤壁印象十五镇规化

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2012年赤壁印象整体规化

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2013年赤壁印象五号公馆与十五镇合并，恢复原2011年设计规化

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p、湖北赤壁瑞通投资置业有限公司简介(来源：猎聘网)
公司由广西柳州祺峰房地产开发有限公司和广西瑞通运输集团有限公司发起,经赤壁市工商管理机构批准于2010年2月2日成立,注册资本5000万元人民币.
    公司经营宗旨:建基筑业,厚德致远,品质为本,诚信至上.
    拟斥资13.8个亿打造赤壁市新标杆、新名片--“赤壁.印象”(包括五星级温泉大酒店、特色商业广场、高尚住宅小区三个子项目).
R、2013-04-11 12:58:21 lcleo123456发贴《赤壁印象修改小区规划方案！严重损害业主利益！是开放商行为还是政府操作！》。对规划变更提出质疑，引来围观、交恶。。
S、2013-4-12 16:44 赤壁•印象官方 发贴《赤壁印象业主见面会公告》 ：定于2013年4月15日下午3：00在赤壁大酒店三楼五号会议室通报赤壁•印象十五镇规划方案相关情况。

T、2013-04-12 13:47:25 隔壁的 发贴《沸沸扬扬的印象规划调整事件分析(扫盲帖)》。为印象、规划变更叫好，指责异议业主无理取闹，不知感恩！将围观、交恶推向高潮。
U、2013-4-14 16:26本楼发贴《规划岂是儿戏 印象何生乱象？》。陈惑待释，有观无应。
V、2013-4-18 15:30 cbyd2525  发贴《赤壁印象黑心开发商吭骗赤壁人民》：去年十月份印象5号公馆开盘，售楼小组带我们到沙盘看规划，全部是高层，带花园，居住环境好。等签了合同，今年4月份，开发商却通知，说只有最后3栋是高层，前面全部是商铺，还说规划许可证上就是这样批的，沙盘搞错了。不要就原价退款。业主一听 ，蒙了。没见过这样无耻的开发商，这样欺骗老百姓！！！！一套房子是一个普通老百姓一辈子的心血，竞被赤壁印象这样忽悠。恨不得拿把刀把开发商的头割下来！！！我们要找政府讨个公道，难道招商引商企业都是来忽悠赤壁人民的吗？天理何在？？？？如果政府不解决，我们所有的业主将去上访，一直到问题解决为止！！！！

～～无释，波平，疑存，果雾。