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总结一下，无非几种情况： 1、延期交房 2、看到的房子和之前听到的不一样(阳台、飘窗、外立面、人车分流、地上车位、电梯品牌、水系、大堂和过道装修) 3、质量问题(裂缝、不平整、树木枯死、用材劣质) 4、违规问题(物业费违规、收费违规、违规交房、不按规定公示) 5、承诺未兑现问题(密码锁、三层中空、断桥铝、学校、赠送等) 现状分析： 从事互联网行业的都知道，只有从事灰色或偏灰色行业的公司才赚钱，而真正从事正规、正面互联网业务的通常都不赚钱，这就叫做劣质模式驱逐良质模式。 之前几年，为什么非法集资的担保公司可以大行其道、大赚特赚，而真正从事正规担保业务的公司却被边缘化?这就叫做劣币驱逐良币。 从事房地产的老板都知道，之前真心作产品、真心作房子、真心对业主的开发商不赚钱，而钻空子、用劣质材料、坑骗业主的开发商却赚大钱，于是好的开发商越来越少，坏开发商越来越多，这就叫做劣质开发商驱逐良质开发商。 而这，就是交房即维权背后的最主要原因，而这个原因的背后，就是社会、法制、政府、大环境的综合问题，单单一味的责怪开发商也是不妥的。单单一味的责怪业主也是不妥的。 回到购房现实本身，如何防患于未然?如何保护自己?购房如何避免闹心维权?一个一个来说。 第一、最最重要的就是，选择一个相对靠谱的开发商 什么才是一个靠谱的开发商?说白了就是看重品牌的开发商，认为品牌比钱重要的开发商，还打算长期经营的开发商，不希望自己有太多负面的开发商，出事儿后有人给你谈有人给你解决的开发商，还有，肯定不会明着或暗着打你的开发商。 比如：上市公司就要好一些，因为维权会影响股价。 比如：在香港上市的公司，可能会直接通知开发商要对一些事件做出解释和回应。 比如回到事件本身： 保利百合事件闹的再大，也没有发生斗殴事件，但升龙天汇和方圆经纬就会。 同样都是地上车位欺瞒事件，和昌悦澜就没有闹到不可开交，因为和昌会积级面对并处理。 一线房企来到郑州的有： 绿地、万达、华润、万科、保利、碧桂园、恒大、中海、富力、金地、雅居乐。 他们基本上都是靠谱的，但也出了一个首盘就极不靠谱的华润，装修品质和承诺大大缩水，让人蛮无奈的。 而中间，他们大多数对成本要求很严格，对高周转要求很严格，对利润有严格考核，所以，只能说是放心，寄于过高期望也会让你失望，抱个平常心去看待，会感觉还不错。 本土企业具有一定品牌的： 建业、正商、中部大观、瀚海、楷林、永威、和昌、绿都、康桥、正弘 其中间，通过既往产品来看，值得托付的有建业、中部大观、楷林、永威、康桥。其它的企业尚需努力。 其实本土知名企业也不乏维权，但我觉得态度很重要、情怀很重要，建业的业主也会给我们投诉建业物业的问题，康桥溪月在交房时也投诉交房的问题，永威的业主也投诉迎宾府和西溪花园，但至少，这些企业会积级面对并善待业主，态度决定一切。 第二、没钱，选择了刚需盘，就不要拿改善盘的期待来要求刚需盘，这个心态很重要 这一条是针对业主来说的，在我们去绿城考察时，绿城的人给我们说，绿城的建安标准从3200-6000不等，同样都是一个房子，按产品定位成本价却相差很大，但绿城的标准是成本低于3200的不做，就是安置房也要做到至少3200的建安标准，但我相信3200和6000的差距肯定很大，在绿化、外墙、装修、用材、五金等方面都会有差距，所以，同样地段，相邻小区，价格12000和价格9000的成本肯定是不一样的，交房后用12000的要求来抗议你9000买的小区，是不妥的，也是不成立的。 但我们的原则和底线要求是：兑现承诺!不能欺瞒!不能欺诈!不能忽悠!不能把业主当傻子! 第三、记得录音和拍照 沙盘、广告、承诺、公示语、样板房这一切都是有法律依据的，呈现给业主看的东西都是要负责任的，所以，当你在看的时候，请记得拍照留下这一切，比如沙盘上的人车分流、比如沙盘上的出入口位置等，销售顾问的口头承诺要记得录音，当然能让她写下来最好，这一切在你的权益被伤害时，都可以作为证据来维护自己，而不会到时候让自己很无助。 销售顾问的承诺如果没有证据的话，在事后是一文不值的，所以，要求写下来并公司盖章是最好的，但我也知道这个很难，我只是想告诉你，你听听就是了，千万别太当真。 针对在售楼处的防忽悠秘籍及如何保护自己，请参考我们之前的文章《售楼部的暗战：看懂这16条，见招拆招，不当小白鼠，不要冲动》 第四、签合同之前要先联合业主们和律师先一起审合同，不要不看就签，尤其要特别注意合同细节中的以下六项 强烈建议在小区签合同之前业主就要抱团建群，一起审议合同，并对合同的不合理之处提出异议，要求修改，我们知道一个业主提出异议没有价值的，销售顾问会抛出一句：合同是标准合同不能修改，你要不同意就不要买了，定金不退，让零散业主陷入很被动的境地。所以建议业主在前期就抱团，一起审议合同中的以下重要约定事项，并抱团事先维护自己的权益。 1：售楼部应该有合同模板公示，这是政策要求。 如果没有，一是可以向房管局投诉，二是也可以告诉郑州楼市，我们也想知道，开发商不公示合同模板有啥害怕的?有啥猫腻? 而且，记得把公示的合同拍下来，以备以后对照和你正式签订的合同到底一致不一致。 按规定是要把合同从第一页到最后一页全部公示。 2：仔细看合同上附的看户型图。 是不是你想要的哪个?阳台到底多大?承重墙(黑色实线)在哪儿?哪儿可以打通?和之前售楼小姐说的对不对?开间几米?哪个墙可以打哪个不可以打?和之前售楼部说的一样不一样? 3、仔细看合同上写明的户型面积、套内面积、公摊面积、阳台数，计算一下得房率。 计算一下，通常下高层得房率不低于75%，多层不低于85%，如果你计算发现你买的房子得房率在70%以下(比如锦艺国际华都业主事后发现自己的房子得房率是68%、锦绣山河居然发现自己的得房率是坑爹的68%)，你就要考虑要不要签了?签就意味着要接受这个坑爹的事实，是不是被售楼部给忽悠了? 还有，你买的房子有几个阳台?几米宽几米长?封闭还是敞开?这个都要写清楚，不能含糊。 4、仔细看一下延期交房的补偿金 通常情况下，开发商延期交房时间高于60天是不合理的。 60天内的日赔偿金低于已付款的万分之一是不合理的。 60天后退房时的补偿金，低于已付款的1%是不合理的。 60天后不退房时的日赔偿金，低于已付款的万分之一是不合理的。 如果出现像升龙又一城这样的赔偿万分之0.1的坑爹条款，就不要签了。 5、仔细看一下你作为购房者的违约责任 或 这个违约金是和开发商逾期交房的违约金数据息息相关的，但通常情况下，业主违约的情况并不多。 6、仔细看一下装修、交房标准和配套 或 这也是业主很容易忽略的，最好是限定品牌、规划、型号是最好的，模棱两可最容易出问题，但通常开发商为了规避风险，都是写的很含糊、很广泛。 比如：门的品牌、型号，电梯的品牌、型号。 具体到电梯，都是写品牌电梯，但进口三菱是品牌、国产三菱也是品牌、奥的斯也是品牌、奥的斯旗下的西子奥的斯算不算品牌?奥的斯的低配是不是品牌?高配呢?都算，但价格也可差了大了去了。 具体到购房合同的重要性和审阅，请参考我们之前的文章《契约精神：从重视购房合同、尊重合同中的这8条开始!》 第五、承诺部分和合同未约定部分要求开发商给写承诺书或补充协议 对一些合同中未约定的部分，或业主特别在意的部分，为了保护自己，一定要要求开发商写出书面承诺。 比如：电梯品牌及型号。 比如：大堂过道装修标准。 比如：业主学校事项。 比如：物业公司及物业费。 比如：一楼花园大小的问题。 比如：赠送面积和空间的事宜。 比如：建筑商是谁的问题。 反正，你要记住，不用白纸黑字来约束的任何承诺都是个屁，没用! 第六、对于开发商的违规坚决不接受，坚决不原谅，坚决维权 依法行事，一切有理有据，开发商若有违规行为，坚决不可接受，如： 1、为什么不公示合同模板?为什么签合同不让看?为什么合同细节和公示合同不一致? 2、销售时售楼处为什么不公示五证?即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》 3、交房时为什么不公示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《供竣工验收合格证明》? 4、还有公示物业公司资质与相关收费标准的文件。 5、还有违规加盖、违规变更规划、违规销售人防车位、违规挪用维修基金、没有预售证还不退款等情况，坚决进行维权和诉诛法律就是了! 第七、对于重大质量和安全问题坚决不接受，坚决不原谅，坚决维权 针对类似于瀚宇天悦电梯经常下坠类似的安全问题，我坚决支持业主要向开发商讨说法，这钱能省吗?安全问题、消防问题这是第一位的，这是坚决不能忽视的问题，今天还有瀚宇天悦业主哭诉说买了个床垫进不了电梯，要工人送上去一层楼要多加100元，杂办?所以，这也要求业主们注意以下几条： 1、电梯，建议一定要在合同上明确约定电梯品牌和规格型号。现在通用的签合同就是：品牌电梯(然后写上几个品牌名字)。 2、消防，不要让九龙城、世纪东城类似的消防管道在楼道走廊横行的情况发生，出现该类问题要让开发商付出更高的赔偿代价，开发商才会格外重视此类问题。 3、外墙，高层还是建议不要用外墙砖为好，你根本不知道建筑商施工作业时外墙磁砖的情况，时间一久磁砖很容易脱落，别说整块掉落，掉下来一个角都能出大事儿，这也是去年在泰宏建业国际城的外墙事件是我们也主张用真石漆的原因。 4、对于一些小区楼房出现的倾斜、沉降问题(不举例了，事儿太大)坚决不能接受，一定要尽早发现尽早处理!并坚决要求退房，不要给自己侥幸心理。 5、如果你买的是顶楼，你是否可以要求开发商对防水措施给你进一步的书面承诺和保障? 试想一下： 如果升龙又一城在签合同时，业主抱团要求在把购房合条款这样约束： 1、延期购房日赔偿比例为万分之5 2、条款约定小区内部如没有实现人车分流按房款双倍赔偿 3、把沙盘图片附上，如在楼栋数量和摆布方位上与沙盘有重大不一致，按房款双倍赔偿。 试问，升龙又一城现在会出现维权吗?肯定不会，因为违约成本太高了，升龙不敢。 但上面的假如只是一个理想状况，我也知道这一切很难，这只是一个乌托邦。 但理想总是要有的，万一实现了呢? 最后： 我们也真的不希望交房就发生维权，这样下去，郑州真的成了全国的笑话和笑柄了，我们期待开发商和业主都能一起进步，尽量从源头上去避免问题的发生。 比如尽量避免去碰已经一直在维权的开发商。 比如尽量避免去碰中小开发商的证件不全楼盘。 比如尽量多花钱去买偏品质的开发商和楼盘。 比如一定要重视合同的签订! 比如一定要倒逼开发商在一开始就要为楼盘的交房负责任! 比如一定要让不守法的开发商付出高昂的代价! 比如都远离不尊重业主、经常坑骗业主的开发商! 比如政府真的改革了期房预售制度! 让不守法的开发商付出高昂的代价! 让不守法的业主付出高昂的代价! 让一切回归到法律的轨道来解决! 量变会引发质变，相信终有一天，交房即维权是极少的个案，而不再是普遍情况。
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狗仔卡
发表于 2015-7-15 08:59
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