这次小长假回了趟家，和往常一样没有什么变化，路边还是不紧不慢的年轻人，记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机，注定难逃再次翻来覆去的命运，下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。
看似一切舒适安然，但有一个地方却出奇的热闹。
这个地方就是售楼处！
随便进了一个新盘，你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群，来来往往甚是热闹，卖房小姑娘忙的焦头烂额，甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。
在楼市面前，人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。
有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价就起来了。
别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？
赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了，房价就起来了。
但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。”
咱们曾讲过关于棚改的原因和来历，其实就目前情况来讲，三四线房价的疯狂已经处于最后阶段，接下来就是房价的下跌，这不是危言耸听，是即将发生的事情！
这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
1. 棚改拉升农民进城购房刚性需求
2. 城市居民刚需和改善族入场接力
3. 返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价
而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。
楼市小阳春不难理解，一般是年前3个月购房需求的集中释放，再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定，那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。
这个在三四线城市显得尤为明显，因为娶媳妇儿必须得买房，这时候买不买房不是市场说了算，而是丈母娘。
这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因，年前买房还有议价权，好盘的选择也多。年后大家一起买房，你就少了很多机会。
而且利率一直在不断上浮，很多三四线城市的房贷利率均上浮10%，凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。
所以说，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。
而这，就是一个骗局！
这个骗局一般人是无法避免的，因为你会发现周围的人都在谈论买房，所有人都在催你买房，他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。
无论是攀比心理、从众心理，还是危机意识，你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局，众人皆醉而你也会被灌醉。
这时候我只能送你股神巴菲特的一句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。
01
卖不完的房
这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么？
意味着，三四线的房子，供给永远大于需求。
当地政府最缺的就是银子。
管你房价透支了多少年居民劳动力，管你是否会扭曲城市发展路线，地是一定要卖的！
因为土地这个东西本质上价值为0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。
所以对于产业趋弱的三四线城市，卖地成为了主要且唯一的发展路径。
那么未来的房地产库存可能消化完吗？等这波需求释放完之后，追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中？
但是换句话讲，政府也有苦衷，这不是辩白。因为不卖地，哪来钱发展基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻？
人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，它也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，毕竟还可以长出来救命的粮食。
所以，城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群，层层向上滚动。
但可悲的是，这一切又是一个伪命题！
因为绝大多数三四线是吸引不来人才的，不单如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。
02
被撩起的三四线房价，
成了中产阶级的收割机
很多人说，这次的房地产调控结果太魔幻了。
这轮的房产调控进行了一年之久，当有着优良资产的一二线城市房价齐齐哑火，那些名不见经传的小城市房价却瞬间翻了翻，在过去，这是多么不可思议的一件事啊。
更魔幻的是买房人。
不是哪值得买买哪，而是哪涨买哪。
回望过去，中国楼市这个非自由市场化的市场，有着明显的房产周期，房价短期内暴涨，到横盘三五年，然后再次重启的周期“套路”，导致很多老百姓对房价持续上涨有着极大的预期值，有钱投资房产，并希望从中谋取意外的收益。
而投资三四线房产的人，主要以中产阶级为主。
可以不夸张的说，在这些被撩起的三四五六七八线城市想投机倒把的人，最终会成为阶段性的接盘人，若想解套，只能赌下一次“国运大招”在何时用。否则，至少五年内资产无法套现，甚至会更长时间。
为什么我会下这个结论，我们需要了解这轮三四线房价暴涨的原因。
03
三四线暴涨的原因
棚改货币化安置，去库存，这是大家公认的三四线房价上涨的原因。
在过去，三四线城市的房子年年也有人买，但主要是本地刚需买房比较多，比如现在孩子上学都流行去县/市中心上学，你不买房还没法去县/市读书。比如现在有套房、有辆车，在老家已经成为男方娶亲的标配，不买房可能娶不到媳妇。
现如今，棚改直接推动了三四线房价的上涨。
三四线城市棚改区是国家项目，中央财政拨钱，地方政府配资。央妈直接给棚改户现金补偿，棚改户拿到钱后直接买房，房价推高，地方政府再趁机高价卖地。央妈出钱，地方赚钱，一进一出，地方降杠杆，百姓加杠杆。
在这波手握现金的中产阶级疯狂的抢购下，90%以上的地方顺利完成了去库存的任务，棚改区房价涨了70%。
不得不说，政府棚改去库存这招政府玩的很高明，口头上说不为地方债务买单，身体却很诚实的给亲儿子变相输了血。
楼市的去库存，百姓把手上的资金都搭进去楼市了，百姓仅凭绵薄之力搭救了国家。
如果单纯的只是当地人消化这些库存，三四线的楼市还不至于让人忧心，毕竟这些主要是买房刚需。重要的是，暴涨的三四线引来了热钱无处安放的投资客。
一二线限购，热钱寻找新的投资地，这是三四线楼市暴涨的第二个原因。
楼市的黄金时期虽然已经过去，但房子依旧是普通老百姓对抗通胀的主要工具。
一线及热点二线的房子在限购限贷等一系列的调控下，逐渐走向平稳期，房产市场交易几近被锁死，很多投资客的目光开始锁定不限购的三四线城市，加上在去库存政策的影响下，三四线房价涨幅明显，这更让一帮投资客杀红了眼进场。
这下，布局三四线的开发商可开心了，他们终于解套了，并且还大赚特赚了。
要知道棚改时间已经确定，到2020年棚改任务基本完成，未来的三年里，布局三四线的开发商都加快周转，做好了干完一票好收手的准备，打起了速战速决的高周转大战，人开发商都想着抓紧卖完拿回款，而这个时候挤进三四线的人注定被收割。
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狗仔卡
发表于 2018-5-20 12:51
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