百户业主十余年苦求办证
所受疾苦究竟何时能终了？
前言：在从事律师执业十几年时间里，本律师始终坚持正确引导当事人通过寻求正确途径来解决纠纷；始终坚持配合司法机关政府职能部门的工作努力协助化解矛盾，为维护当事人合法权益及稳定社会秩序积极履行律师应尽职责。基于上述处事原则，借助赤壁热线平台，期以此文能引起政府有关部门高度重视，切实解决民生之疾苦，从而及时消除群体性不稳定不和谐因素。
一、十余年苦求办证，百户业主身陷困境
之所以关注此事，是来自于朋友圈微友小马一次偶然的法律咨询。后根据业主们的陈述（2021年12月10日业主们向政府某副市长递交的【关于请求解决赤壁市车站路翠竹园小区办理房屋不动产权的诉求】）：2008年自赤壁城市建设综合开发公司（以下简称赤壁城开公司）将该小区建成商品房发售以来，业主们分别与该公司签订了房屋买卖合同，合同约定该公司包办理房产证、土地证，并负责电改、水改等相关问题。
未曾料想到：从2007年陆续入住翠竹花园十多年来，上述问题一直未能得到有效解决。2017年，业主们自筹部份资金后小区才进行了电改。同时也只有74户业主拿到了房产证（无土地权证书）,但无法更换房屋不动产权证。2020年疫情过后小区业主曾多次找到赤壁城开公司及小区项目负责人周正权交涉未果。业主们到相关管理部门信访，被告知赤壁城开公司正起诉周正权，让业主们等结果，后来业主们上网一查，该公司在2021年4月23日撤诉了，办证之事又无着落！
截止本文发稿为止，根据业主们叙述：翠竹花园小区170户业主，办理了房产证（无土地使用权证）的有74户，另96户业主无任何房屋权属证件。
图一，小区维权横幅内容
图二，小区部分业主维权信访签名件
看到那密密麻麻的签名各红指印，小区业主们多年来苦苦寻求办证的辛酸苦辣历程赫然再现，痛苦不堪的经历简直难以想象。业主小马和其他业主向政府职能部门反映情况多达数十次，为什么业主们买房十余年办不了不动产产权证？是房屋本身存在问题还是有什么其他原因？
通过查阅小区业主们提供的各种资料、录音录像和信访回复等资料，本律师发现该小区开发商本身存在了很多影响办理不动产权证的乱象。
二、违法挂靠，埋下无法办理不动产权证的祸根
小区业主们为反映上述情况，向本律师提供了以下资料：
1、赤壁城开公司在政务平台的回复件
2、2021年4月26日赤壁市金融消费调解委员会制作的（2021）赤金融调字122号赤壁城开公司与周建、周正权的人民调解协议书；
3、赤壁城开公司2021年11月29日准备起诉被告周建、周正权案件的起诉状。据业主反映赤壁城开公司于2022年3月份向赤壁市人民法院提起诉讼，法院已于8月18日开庭审理
4、政务平台问政咸宁市政务服务和大数据管理局回复件；赤壁市住建局回复件（还有其他职能部门的政务平台回复件，略）
5、小区业主与赤壁城开公司有关人员的录音录像资料，与国家税务局咸宁市税务局接待人员及赤壁市住建局有关人员的谈话录音资料（未上传，小区业主留存，略）。
根据上述资料内容，翠竹花园小区办证难存在几个方面的问题：
1、城开公司与周正权之间存在建设工程违法挂靠关系，挂靠人以公司名义开发项目的事实。
2、挂靠人周正权个人而非赤壁城开公司收取房屋维修基金与办证费用，所有收费只开具了收据。
3、翠竹花园小区建成后存在多年来欠缴建安等税费；
4、翠竹花园小区建成后多年来迟迟不能完成工程项目的竣工验收
5、业主陈述170户小区业主至今仅有购房款的收据，而无赤壁城开公司出具的购房款正式税票；
6、74户业主办理了房产证，却没有同时办理土地使用证权书，另96户业主无任何房屋产权证件。
三、小区业主诉讼维权
目前，翠竹花园小区由17户业主已经向赤壁市人民法院提起诉讼，将赤壁城开公司告上法庭，湖北君泽律师事务所来律师接受业主们的委托担任案件代理律师，依法为业主们维权。据悉3起案件均已开庭，另有14件同类案件定于近期开庭审理，业主们翘首以盼法院作出公平公正的判决，为业主们讨回公道。
四、业主们漫长而艰辛的信访之路
从业主们提供的各种信访件，和有关部门人员通话录音、录像资料以及职能部门的各种回复（因篇幅有限不能一一列举），还是可以看出职能部门及有关人员对待翠竹花园业主们的态度是值得很定的，他们也在努力帮助业主们解决至今未能办证的历史遗留问题。
根据业主们的陈述：特别是鲫鱼桥社区在得知百余户业主准备群体上访之际，社区工作人员积极进行安抚并多方进行协调，还主动帮忙收集了105户小区业主的资料交给赤壁城开公司，成功化解了一次群体性上访重大事件。小区业主们也对该社区工作人员协助解决问题的工作方式表示了赞许。
值得关注的是，2022年6月14日，赤壁城开公司向翠竹花园所有业主发出书面通知，要求各业主提供购房合同、缴费凭证、身份证及电话号码，为各位办理核税事务，这或许为所有业主能办理不动产权证又近了一步。
本律师个人观点：
1、《建筑法》及《建设工程质量管理条例》对工程项目建设是明令禁止挂靠的，作出了明确的禁止性规定。
《建筑法》第二十六条，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
对违法挂靠建设工程项目的处置：
《建筑法》第六十六条：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
2、赤壁市城开公司与挂靠人之间存在的纠纷，不是多年拖延办理房屋不动产权证的挡箭牌。小区业主提供的商品房买卖合同，合同签订一方为赤壁城开公司而非周正权个人。
3、赤壁市城开公司有责任有义务为小区所有业主开具购房款的正式税票，应当由公司收取业主的房屋维修基金与办证费用并提供符合规定的收款凭证。
4、翠竹花园小区自建成出售，1-5#楼10余年未办理竣工验收备案，直至2022年3月10日才开始按自然资源和规划局要求，启动该小区规划验收测绘工作（见赤壁城发集团政务平台回复），赤壁城开公司应当承担合同约定的商品房不符合交付条件违约责任。
目前国家现行法律法规规定商品房交付的各种条件： 1、《竣工验收备案表》最重要，该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4、开发商要提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。
5、翠竹花园工程建设项目应缴税款，因赤壁城开公司对挂靠人及资金管控不到位导致税费欠缴， 公司有责任有义务及时清缴后再行向挂靠人进行追偿。
结束语：
在完成此文前，本律师获取了咸宁市人民政府办公室于2021年5月8日下发的咸政办函（2021）20号【市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知】，但愿翠竹花园的所有业主们借此良机能尽快拿到苦盼多年的不动产权证。
在如今高房价及房贷重压下，普通百姓倾其所有用辛辛苦苦积攒的血汗钱购买一套房子期盼着能安居乐业，可十几年时间一晃而过，不动产权证仍不知踪影，十几年来苦不堪言。他们为了产权证无数次奔波于各个职能部门与赤壁城开公司之间，却始终未能获得符合国家规定的权属证，导致十多年后形成悬而未决的遗留问题。本律师在此不禁长叹：你们于心何安呐？
如何消除为数众多小区业主们心中的不满情绪？这急切需要政府职能部门审慎对待和积极应对。
面对建筑开发领域的种种乱象，确实需要政府职能部门拿出切实可行的方案，严格履行职责。
营造赤壁美好家园，构建和谐社会保障民生体恤民情，积极主动化解业主们对政府及职能部门为此产生的积怨，首当其冲的便是赤壁城开公司必须如实尽快履行商品房买卖合同约定的办证义务；与此同时期待政府职能部门对此有所为且有所作为。
郑重声明：本文图片均来自于小区业主保存的图像资料，可供有关部门随时查阅。本文内容及观点均与赤壁热线毫无关联。对跟帖发表不文明内容留言者，一旦违反赤壁热线规定及国家法律法规，一律交由热线管理层严格处理。
关注民生疾苦，追寻法律公平公正，维护当事人合法权益，本律师一直是在负重前行。
撰稿人：田律师 民革党员、武汉-湖北宏朗律师事务所一级合伙人 2022年9月3日
本帖最后由 田律师 于 2022-9-7 23:59 编辑
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狗仔卡
发表于 2022-9-3 19:12
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发表于 2022-9-3 23:16
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