店面转让费的来源及法律性质分析
1、对于向次承租人要转让费是因承租人装饰装修或扩建等而付出的费用进行收取,根据《合同法》及《解释》的精神,基于承租人对房屋的实际添付,其有权在转租时对其添付部分在次承租人受益时要求支付一定合理的费用,个人认为可以予以支持;
2、对于承租人基于租赁权而收取店面权让费,个人认为并无依据:合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中,房屋租赁的目的是为行使房屋使用权,达到物尽其用及市场流通的目的,承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋,法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金,其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用,已背离了房屋租赁合同的目的,且按此逻辑,房屋出租人在出租时同样有权向承租人收取房屋转让费,如这样法律上讲不通,那么承租人收取次承租人的房屋转让费一样没有法律依据,不能为法律所支持。
3、对于将房屋租赁权作为一种风险投资并依此收取房屋转让费,依据是在权利转让费上加上了风险投资的概念,除依照前述理由不能成立之外,这种建立于他人房屋之上的风险投资首先也应征得出租人的同意:风险投资虽以未到期的租赁时间为期限,但无序的风险将直接损害房屋所有人的权益。征得出租人的同意是一个推理上的前提,但是,出租人同意,并不代理法律上的支持,因出租人本身无权收取店面转让费,故其也无权表示同意与否。
4、现实生活中的店面转让费,很多情况下已远远超出了承租人所付出的装饰装修费扩建费用等,而装修装饰则因房屋使用人不同而有不同的需求,转租方的装修,一来未必会被次承租人认可,二来转让之时承租人也已经实际使用,即使因此为由收取次承租人转让费也应当扣除折旧。对照《解释》,对于租赁房屋的装饰装修和扩建等,其第八、九、十、十一、十二、十三、十四条分别作出了规定,其中第十二条明确规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。由此条及相关条款规定的精神得知,司法实践中对装饰装修引起的纠纷是按照实际支出及公平分担原则进行处理,从未认可和支持过装饰装修能作为一种风险投资的理念。故承租人超越装饰装修的实际价值(扣除折旧)收取次承租人高额的店面转让费并没有法律依据,对于高出越装饰装修的实际价值(扣除折旧)的部份,个人认为应要求出租人按不当得利予以返还有一定的法律依据。 |