一个朋友写的，文章很长，但文章在各个方面都分析的很准确，作为一个热爱赤壁，有责任感的人都细细看完！
一，推进赤壁古城改造的紧迫性
1．1赤壁：与上速度上规模的产业振兴相匹配的特色城镇化的需要
赤壁市委市政府近日提出了充分利用“黄金十年”的重要战略机遇期，立足赤壁实际，进行“产业振兴、城市升级和民生改善”等几个重要任务。
产业振兴与城市升级、民生改善是彼此紧密关联、缺一不可的铁三角关系。从赤壁的资源禀赋入手研究，赤壁古城更新和旧城改造具备成为城市升级、产城融合中十分重要的环节。
快速发展产业，做大做快工业化发展的思路，为避免陷入城市之间同质化恶性竞争，赤壁城镇化道路必须服务现有的产业发展，提供配套的服务功能，走特色的精美赤壁的城市化发展的路线，实现区域内独特的城市升级路径。
与沿海地区城市发展过程中“工业化优先城市化”策略相比，中部地区包括武汉、咸宁和赤壁等城市的发展和有着先天不同的条件，也需要提出产业发展和城市建设的不同策略：在产业发展和城市化之间孰先孰后、相互配合协调的关系应该重新考虑。
深圳、广州周边等珠三角和泉州、晋江闽南等沿海地区直接靠近国际市场，享有交通便利，人、财、与信息往来方便等条件，所以他们在吸引外来产业的时候，走的是工业化优先城市化发展的路径，其中以东莞和晋江为代表，实现了快速的工业化发展，而城市自身的建设则或多或少落后于工业，所以当外在条件发生变化、产业流转的时候，城市人口迅速减少，导致城市活力丧失。
以东莞为例，自2000年后，在东莞的港、台和外资投资的产业不断外迁，纷纷流向长三角例如苏州和昆山等地，原因是与其落后的城市形象和服务功能、无法为高新产业人才提供生活配套服务有着直接的关系。当东莞政府重新意识到其发展路径的自身问题、奋力打造松山湖优美生活居住和创业环境的时候，2011年东莞的GDP总量4735亿元，已经远远落后于苏州的10500亿元。
中部地区，与赤壁处在同样起跑线上的城市数量众多，赤壁十分容易陷入与这些城市的同质化竞争：低价供应土地和减免各种税费，投资厂商极易被更便宜的土地和低税收的地方吸引走，政府与厂商的博弈中处于被动不利的状态。
虽然赤壁具备优越的交通区位，但在资源竞争的时代，武广高铁沿线城市都是赤壁吸引产业的拦路虎。
高铁沿线上，赤壁以南的湖南省诸城市享有更多的交通便利，更为靠近沿海地区，早在2000年就开始大力吸引产业转移，高铁通车后则取得了更大的成功。湖南高铁沿线城市出台了一系列的产业园区和标准厂房配置等政策，取得十分明显的成绩，拥有了浏阳、醴陵、宁乡和长沙县等四个国家百强县和其他更强的地级市。
赤壁以北的咸宁、武汉是规模更大的城市，拥有更好的行政资源和人才、金融和规模优势。武汉都市圈目前处在要素聚集成形的过程中，武汉咸宁等大中城市对赤壁等周边辐射能力还需时间才能发生，现阶段更多的是与赤壁一样处在资源争夺的过程中。
赤壁近期在大力发展中伙产业园区，在原来开发区的基础上积极吸引外来投资，大力打造300亿元规模的产业园区。这些来投资和就业的人群，有着与本地居民不一样的生活需求。他们走南闯北、见多识广，生活范围不仅仅是改革开放初期东莞“车间－宿舍－超市”简单模式。
如果要把他们从短期暂时的创业打拼，转到稳定的居住生活，除了同等优惠的土地和税费政策外，还必须提供富有特色的城市服务，要有与之生活模式相匹配的物质和文化消费的城市空间，要让他们尽快缩短对于赤壁的磨合期，建立起安居乐业的地方认同感。政府则需要提供与之匹配的生活方式和消费空间，使他们在投资创业的过程中，享有精美如归的家园感觉，要在小城赤壁能享受到与大城市类似的物质消费服务和文化认同感受。
与武广高铁沿线其他城市相比较，除了交通便利之外，赤壁有深厚的历史文化积淀和江、河、湖等自然山水格局的城市环境，拥有蜚声国内外的赤壁大战的声誉，更难能可贵的是，赤壁古城还保留了几百年来的古城格局和框架，没有被历代的战乱和拆建完全破坏掉。赤壁古城的规模是500多亩，不过于庞大，不需要牵动庞大的资金，只要策略得当，能为打造赤壁特色古镇，诗意栖居的精美城市提供了良好的条件。
在武汉城市圈中和武广高铁长株潭经济圈中，赤壁可以走出一条和其他城市不同的工业化－城市化的路径，要创造媲美华东上海经济圈中苏州地位的“武汉都市圈中创业宜居的精美赤壁”。
国内城市案例：
1-山西大同：大同是北魏时期的国都，有着与赤壁类似的古城结构，但近代以来严重依赖煤炭开采，城市污染严重，“荣登”国际机构评选的“最恶劣环境”的城市排行榜首位。随着优质煤炭储量逐渐减少，本届大同政府开始对古城大规模改造，走出原来仅靠煤资源的单一模式，成功地在煤炭资源之外的发展了旅游、商贸、地产等行业，实现了产业之后的特色城市化道路。
2-湘西凤凰：在1996年卷烟行业的合并整顿的过程中，凤凰被迫关闭了卷烟厂这一地方主导产业，城市面临产业萧条、财政萎缩的局面。凤凰县接受了祖籍凤凰、旅京著名画家黄永玉的建议，积极开发利用古城的历史资源，向古城旅游和生态宜居方向转换，实现了地方政府财政收入和民生改善的成功转型。
3-华东苏州：塑造新市民宜居创业的城市环境，积极抢夺东莞高新制造业：东莞是港台企业的集中投资点，但在90年代以后高新技术产业逐渐转移到苏州，是由于苏州具有东莞所没有的良好的城市生活环境，投资的外商和港台企业家，以及到这里就业的新苏州人纷纷安居乐业，为苏州的城市发展提供了良好的互动。
借鉴上海城市圈中的苏州，打造“武汉都市圈中的创业宜居的精美赤壁”
1.2旧城改造的紧迫性：全国的层面--旧城资源的稀缺和面临的快速衰败的危机
全国视野里的古城中，历经了多个朝代迄今还能保存相对比较完成的古典城墙城门的,目前只有13座城市。赤壁城市的资源禀赋中，古城的历史有十分独特的稀缺性。
在武广高铁沿线甚至刚刚开通的京广高铁全线的城市链条中，只有赤壁依旧有着实实在在的古城空间结构，清山绿水环抱、城墙城门围绕，其自然、人文一体的古城结构享有独一无二的历史价值。高铁沿线的其他城市，都已经荡然无存。
如果说赤壁在沿线的城市化和工业化的竞争中，能异军突起、弯道超车的话，那么把产业振兴与古城更新、旧城改造为主要策略的城市升级建设联动在一起，同时吸引产业资本和地产资本对于赤壁的关注，应该是赤壁独特的城市打造的路径。
赤壁蒲圻古城自三国东吴开始驻扎军队、唐代开始修建城墙、明代城墙遗留至今，已经有十分久远的历史典故。今年，北京开启了修复明清以来的城市轴线的九重城门的工程，恢复城市曾有的历史空间格局，搬迁污染严重的首钢，积极打造城市特性。如果说1996年湘西凤凰是因为卷烟厂下马而被动地开始古城改造开发旅游，迎来了城市焕发新生的契机，而山西大同则在2008年开始主动地修复古城，着力培育新兴产业和生态人文宜居、永续发展方向转型，将过去“一煤独大”的粗放式发展转型为多种产业齐头并进发展的新格局。目前“大同模式”已经成为一种独特的经验，收到全国各界的关注。
紧紧抓住赤壁古城已有的、国内高铁沿线的稀缺资源，不要在其彻底衰败之后才意识到失去的遗憾，做自己的强势，并借势、顺势发展才能有快速的成效。
1.3资本层面：
资本市场对于老城的认可---需要整合目前零散的开发思路，寻找更高层面的整体思路
赤壁以古城为中心的河西旧城是历经了近2000年的发展过程，目前各种主要的城市服务功能都集中在这个区域，包括商业服务、教育和医疗配套都是居民的心理消费中心，有着比河东的生态新城更为成熟的居住心态和生活习惯。
近年来，资本市场对于赤壁旧城范围内的各个地块早已经有了很浓厚的投资兴趣，从市场反馈归来的信息，古城沿江的地块（包括拱极街、迎熏街等传统街道范围）和对岸的地块，古城内的沿河大道（从蒲圻大桥头北起南下到陆水河水委所在的锁石岭路）、古城对岸的东洲路周边、旧城发展轴的金鸡山路两侧的地块及其以南的凤凰山脚的地块，都有很多开发投资商在进行地块的市场开发洽谈，进行开发前期的项目研究。
根据对于这些地产投资商的了解，他们主要集中在常规意义的房屋和商铺开发，没有对于古城旧城提升品质的更高的考虑。呈现出来的状态是，没有政府规划的指导，政府的思路还处在远远落后于市场自身的嗅觉，必将出现市场推着政府走，被动地按照开发商的思路来批复单个项目，缺乏整体观念，最后会导致古城老城形态完全走样变形，悠久的历史文化资源逐渐丧失。
资本市场的积极性实际上证明了当前古城旧城改造的时机已经来临，但政府的整体思路还没有成形，无法整合这些社会资源来为打造整体的、更高层次的城市品牌经营来服务，这是政府和市场之间的巨大反差。
1.4旅游层面：
旅游发展的系统性---三点一线的旅游资源的整合，为高铁时代“快来慢游”创造条件。
赤壁是湖北省域鄂东南地区的旅游龙头城市，肩负着鄂东南地区核心旅游品牌升级的重担。赤壁大战虽然历史地位很高，但实际上赤壁的旅游市场没有进入全国跨区域旅游目的地的范围内。以旅游团体输出大省广东省的旅游信息来看，湖北范围的旅游线路主要还是集中在武汉和鄂西武当山。
赤壁范围内，陆水河下游的赤壁古战场和上游的陆水湖都分别有着很好的历史资源和自然资源。但它们空间距离较远，之间缺乏有机的联系。高铁开通以来，从广东到湖北的交通缩短到了可以当天往返，人员的往来是加速了。但如果没有很好的旅游接待空间和休闲的滞留场所，没有消费的文化氛围，人员的离去也一样加速。
以陆水河为主线，从上游的陆水湖、中游的古城到下游的古战场建立有机配合的三点一线，如果通过古城的风貌改造，提升三国文化的旅游服务主体和古城空间的文化消费氛围，能够形成彼此匹配的旅游资源的互动，最大化地把游客滞留下来。游客有更多的闲暇时间在赤壁，哪怕是在古城留宿一夜，体验滨水古镇的风貌，就能为赤壁的旅游形成多样化、彼此关联的体系，并加入到湖北精华游的武汉目的地一并形成体系，同时还能为赤壁以特殊的角色纳入武汉都市圈、吸引武汉的投资客、技术人才提供机会。
1.5区域层面：
高铁重新划分区域格局的外在动力导致格局重构、区域竞合中谋求上位
咸宁市域之除咸宁外的南片区域中，包括嘉鱼、崇阳、通城，还有长江对岸的洪湖，邻省的临湘等县市中，赤壁作为高铁设站点的唯一城市，有成为南片区域中心城市的条件。武广高铁和京广铁路区分了人流和物流，重新划分了铁路沿线的格局。
赤壁有了重新吸纳周边县市人口的高铁因素，就如同当年粤汉铁路、京广铁路设站蒲圻吸引了国家的诸多投资一样。赤壁人口的聚集面临着区域内的竞争与合作的机遇和挑战。区域内竞合的结果直接将导致赤壁的城市规模最终能否上到一个新的层次。赤壁在区域里面的位置，直接的竞争是在咸宁的范围内，能否不断上升、成为咸宁市域内与咸安区成为共同推动咸宁的双引擎。
1.6城内新城旧城重构层面：历经了二十年的新城建设后，新旧城区和谐联动、打造特色的需要
赤壁的城市格局是有着深厚历史积淀的古城、山水风水拱卫的外在环境，特色十分明显，是走空间内聚、特色强化的发展模式，或者平铺直叙、与周边城市类似的简单重复的外延发展，还是兼顾适当外延、内外并重、特色打造，抓准赤壁的城市建设发展思路，并充分利用合理的时机，实施有力的策略，对赤壁将来的发展，影响深远，意义重大。
赤壁自1990年代开始跨陆水河发展，到近年顺应高铁站点的生态新城，外延式的发展带来了城市用地规模的迅速增大。这个发展路径与区域内周边城市、乃至国内其他城市的发展思路类似。生态新城具备了较大的用地范围，为城市的扩张提供了良好的条件。
但是，新区的城市特点与周边大多数城市雷同，新城难以在城市经济规模不大的情况下，很快就能达到美轮美奂的都市效果。赤壁的总体资源毕竟有限，近年的资源向新城集中，老城的衰落在加剧。新城的建设需要以10年为基本周期，场地虽大，但空间特色是与国内其他新城用地极为类似的平原风格，呈现出来的空间特色与赤壁千年以来的滨水特色相去甚远。
赤壁新城建设自上世纪九十年代接近二十年的时间，是到了建设反思和空间重构、回归特色空间的时机。如果一味继续外延式的扩展，赤壁难以形成自己的特色，与周边城市都陷于无差异发展的状态。以古城为核心、沿陆水河一河两岸地区是赤壁的城市特色集中所在，适当收缩在生态新城的建设，把城市建设的主战场集中到古城与两岸的范围，能在有限的空间范围内较为迅速地锻造出精美的赤壁。
1.7投资规模层面：
赤壁古城规模小，整体投资规模不大、见效快，具备可实施性，可以打造精美赤壁城市特色。
赤壁旧改的范围包括古城的40公顷（600亩）为中心和古城西南两个方向的旧城6平方公里两个层面。
从古城改造的规模对比来看，山西大同的古城规模为324公顷（4860亩）远远大于赤壁，牵涉到的改造资金规模相对较大，以百亿元为启动资金规模。赤壁古城的规模则小很多，与凤凰古城类似，接近江苏周庄水镇48公顷（720亩）规模。目前国内知名的古城，平遥规模210公顷（3150亩），云南大理196公顷（2940亩），丽江238公顷（3570亩）都比赤壁古城的规模大数倍，享有国内外的城市知名度。
古城和旧城分为两个部分，古城以保持和恢复古典风貌为主，是赤壁打造品牌、营造效果的集中点。通过古城规划的初步计算所需要的资金为20亿元左右。古城的改造势必带动周边旧城范围的更新，能达到四两拨千斤的杠杆作用。
以古城和滨水两岸为中心的改造，最后能塑造强烈的城市形象和浓缩的城市氛围，在周边城市之间形成特色十分鲜明的城市品牌。
2：策略和建议：
2.1整体规划推进，扭转目前单个项目违反整体利益原则被动状态
整体规划的思路，就是在全市、全区域的高度上，判断和定位赤壁古城的价值，避免目前单个地块被市场推着走，整体古城被开发商各个击破、缺乏整体土地策略、浪费土地资源潜力，低附加值、低水平开发建设。整体规划开发建设还要区分好古城更新，旧城改造和新城开发的关系，注重打造滨水浓缩、精美城市的形象。
前面已经提及到，资本市场和各个开发商对于古城旧城范围内的土地投资意向已经在几年前就开始了，赤壁古城的改造规划一直缺乏整体思路。国土建设和规划管理部门忙于被动式地应付单个项目的投资政策。项目的开发定位、风格、强度等等要素都被开发商牵着走。蒲圻大桥（一桥）南的银河花园城等多个项目就是在没有整体规划的指导下，盖成了100米的高层，整体的风格和高度对于古城区形成了强烈的压迫感觉，并把一桥到二桥之间的滨水地块全部变成私家岸线，堵塞了城区莼川大道通往滨江的通道。类似的项目目前在古城内和周边成为了开发的主要导向。古城内缺乏明确保护和建设的策略，本来应该在新城采用的开发模式，结果却毫无顾虑地用在了古城，该保护的得不到控制，该建设的地段又无法推动，使得古城的风貌和价值受到极大地破坏。
2.2打造三国主题特色传统小镇，服务产业振兴，服务外来投资就业人口、旅游人口和兼顾本地居民。
三国文化，赤壁精髓，群英荟萃，产城联动
赤壁是三国历史事件的浓缩，是中华文化的一个精髓。赤壁古城可以是展示这一文化空间载体。古城改造要突出特色，但不是简单的直奔旅游，是要兼顾本地居民、外来游客和来投资就业的新增人口。
成功的文化旅游空间的开发思路，包括文态、形态和业态三个方面的综合。古城改造要结合历史典故文化因素、传统空间形态因素、商业经济要素因素，为城市的发展尤其是产业的发展形成互动。
三国时光久远，物质载体灰飞烟灭。古战场是后天打造的，战场的游乐园不是常规的文化休闲的空间，与城市生活和产业的关联度不高，不是城市日常生活的必需品。因此赤壁古城的改造不仅有文化上的展示，还可以结合地方历史风情，打造城市居民和外来投资就业的人员的文化消费空间，同时为地方龙头企业和武汉都市圈的知名企业提供特色专门定制的会所空间。目前在苏州虎丘、福州三巷七坊等旧城改造中，地方政府把古城更新结合了地方产业发展，积极引进地方知名产业的企业，为它们度身订造企业会所、研发中心，活化历史空间，恢复人文风貌，实现了古城更新和产业发展的平衡。
2.3分清和发挥政府和市场各自的角色和作用：
古城改造设计到公共资源和私有市场资源之间的调配。在有明确的整体规划指导下，确定政府所代表的公共利益和开放投资方所代表的市场利益。
常规的开发模式有三种，包括：
1- 1-资金雄厚的政府主导+政府投资公司开发的模式，
2- 2-政府制定规划原则，在此原则下，政府与私营投资公司谈判开发条件，由投资公司主导开发；
3- 3-政府与私营投资公司混合开发模式：政府负责公共利益方面的开发建设（例如公共设施，非营利性项目），私营投资公司透过项目招拍挂支付费用负责盈利性项目的开发。
第一种模式，需要地方政府有较强的组织运营能力，具备或者招聘相关经验的人才。需要取得上级政府例如把赤壁的改造纳入湖北省的文化建设等更高层面的专项支持。福州的三坊七巷的第二阶段、成都的宽窄巷子和大同的古城更新，采用政府城投或专门公司的开发模式。
第二种模式则需要政府对于规划较强的管理能力和起点较高的开发投资方的共同运作，上海的新天地就是上海静安区政府与香港瑞安集团完成的。如果政府控制不力，则会出现福州三坊七巷的第一阶段被投资方利益完全主导、古城风貌丧失的不利状况。
第三种模式是介乎上述两种之间，理想的状况就是利用好政府的行政和公共资源的导向、企业灵活的开发模式。有策略地开展土地运营，把古城改造当作单一项目来运营，进行资源打包（肥瘦搭配）整体开发，综合计算获利和折利可能，建立项目盈利目标。成立了专业的资产运营公司，控制和创新业态类型，严控业态品质，提高街区的运营水平和盈利能力。
2.4营造跨地域文化旅游节庆活动：组合和建立赤壁的年度的城市节庆活动，结合城市的历史文化和空间地域，形成城市的常规性庆典活动。在举办庆典活动的同时，进行招商引资、产业发展的推介活动，将城市的历史文化活动与经济活动共同举行。
赤壁国际烟火节：赤壁大战是水上的烟火大战，通过在古城的滨水空间组织国际烟火节，来纪念赤壁大战在水火之间的人类智慧，从战争转化为和平的活动庆典。
赤壁划龙舟划船比赛：赤壁地处拥有深厚的水历史文化的云梦泽国，是历史的楚国地界，组织周边地区的龙舟年度竞赛，也是纪念赤壁的水军大战并有娱乐性参与性的活动方式。
《三国演义》书迷会+东亚三国文化旅游节：赤壁三国英雄的故事是东亚、东南亚的民众熟悉的故事，每年固定时间举办相关的书迷故事会，文化旅游活动，向国外
《群英会》戏剧节、国际山水摄影节赤壁陆水湖是优美的山水景观，但缺乏更大范围的是知名度，通过组织国际摄影节、戏剧节来推广城市品牌
世界战争电影节、《赤壁大战》永久电影院
2.5创建中三角发展论坛：
利用三国赤壁群英荟萃历史典故，借由赤壁地处“中三角”核心地位，承应湖北省的塑造中三角国家发展极的期望、中部地区崛起的龙头作用，打造湖南湖北江西三省经济合作区域发展论坛，共创中部地区的国家发展战略。
赤壁位于两湖交界、江湖接壤的三省融合之处。
三国赤壁的历史是各路英雄聚集、共同登场、才华洋溢的历史。
当今时代，是区域之间和纵连横、谋局共赢、合作发展的时代。
省政府已经组织了各种谋求三省合作的会议，赤壁作为精美小城可以承接各种层次的周边省、市、县区的合作发展的会议，提高城市的知名度。
2.6 启动老城居民的保障房优先策略，积极搬迁古城内居民，收储旧城土地和房屋
古城和九城改造必然涉及到居民的搬迁。充分照顾和尊重原居民的利益，确保城市发展的和谐。
鉴于目前古城已经呈现极为明显的衰败状态，有相当的人口处在向外搬迁的过程中，古城的改造是广大古城居民所期望的。在古城衰败的过程中，房屋也同时在贬值，这为政府启动改造，减少改造成本也提供了良机。在整体规划的指导下，对于旧城和新城的资源进行平衡调整。
通过合理的利益分配，充分地考虑到原住民的居住和就业要求，在保障性住房、就业岗位和创业机会上有适当地照顾，做到城市升级、民生改善兼顾，产业振兴得以长久推动。
3.0 小结：古城更新旧城改造 正当其时
中央十八大的会议确定了要走新型城镇化的道路。
一线城市房地产限购，导致了资本走向必然要寻找新出路。赤壁的发展基于自身的条件，应该充分发挥特点。中部地区的城市发展与沿海条件不同，推动产业发展和城市建设不能也无法厚此薄彼。赤壁在之前二十年快速外延的基础上，城市建设适当内聚，秉承城市的历史脉络，打造赤壁独特的滨水古城风貌，吸引外来的投资和周围的县市的人口，探索出独特有利的城市化与产业化共同推动的路径。
狗仔卡
发表于 2012-12-30 12:36
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