不购房进班房说明泡沫崩溃

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          转按：叶婆子说“ 其他新城规模庞大，地方债务高企，吸引不了人口与资金的三线城市，面临与温州一样的结果，只是来得迟些罢了。”     弹丸赤壁，区区52万人，将会如何呢？

                   来源    凤凰博报     2013-04-26    叶檀

    温州有了首个案例，因为购房者违约被司法拘留。通常购房者违

约，以支付违约金终结，此案开创了不履约就坐班房的先河。这说明，

温州房地产泡沫已经崩溃。

    购房者不履约的动机很明显，温州商品房价格已经下跌到违约

金以下，购房者继续履约只会造成更大的损失，直接造成购房者资产负

债表的恶化：资产在此处指商品房价格跌跌不休，购房者所借的购房款

也即负债价值没有下跌，如果购房者使用的是自有资金，每年自有资金

的理财收益起码可以达到4％以上，如果购房不赚反赔，因此违约。

    购房者已经承担了违约费用。比如在温州此案中，原告永嘉中

厦房地产开发公司，要求购房者履行购房合同（购买铂晶嘉园）。而购

房合同明文写道，购房者不按时按揭或者分期付款则支出首付款的20%

作为违约金，而现在购房者愿意损失违约金，开发商不愿意索要违约金，

看来交易双方都认定，铂晶嘉园下跌幅度必然在首付款的20％以上，也

就是整体购房款的6％以上。

    永嘉县法院的判决有偏袒开发商之嫌。

    按照我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者

履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的数额

允许合同双方当事人通过协商的方式事先约定，合同的不履行、不适当

履行、迟延履行等，都可以导致违约金的支付。而按照《最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条

规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超

过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的

损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。此时

开发商应该提出证据，要求提高违约金，而不是让不愿意购房者坐班房。

即使让人坐班房，也缓解不了退房潮，除非温州政府有本事让房地产市

场真正回暖，让房价从低位上升。鄂尔多斯政府没有办法强迫民众购房，

温州政府也没有。

    据《中国经营报》报道，铂晶嘉园退房潮并非个案。温州多家

楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年和2011年时的高位相比，

回调了大约30%~50%。

    就人口规模论，温州是三线城市，但当地市场化程度发达、富

裕居民投资意识强，从房价来看是中国的一线城市。到2010年时，温州

市区房价在3万元/平方米之上，超过北京、上海等一线城市中心相同区

位房价。当温州的实体经济下行银行坏帐率上升，温州人纷纷外出淘金，

高利贷链条开始崩断，房地产洗牌在所难免。浙江省温州市物价局近期

监测数据显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销

售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，

同比下降24%。

    温州房地产市场面临着巨大的去库存压力，2013年温州市区市

场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销

售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需

要约29个月去库存。房地产市场下行往往与实体经济结构调整并行，加

剧了转型的痛苦程度，这也不难理解，为什么不买房就要坐班房了。

    所有房地产泡沫崩溃的城市，都有着相同的症状，实体经济转型找

不到北，房价前期上涨过快吸引不了足够的资金与人口进入，当地地下

金融、高利贷市场非常发达，房地产背后往往是几十倍的金融杠杆。

    从长期来看，实体经济上升富裕人群增加，是夯实当地房地产

市场的基础;从救急举措看，吸引移民与外来资金进入，是填补房地产洼

地的办法，如北美多伦多、美国加州等移民进入地，房地产价格大幅上

升。如果实体经济下行，人口与资金撤出，市场万难上升。永嘉县法院

此举，正印证了一句话，病急乱投医。

    其他新城规模庞大，地方债务高企，吸引不了人口与资金的三

线城市，面临与温州一样的结果，只是来得迟些罢了。

    与其让人坐班房，温州市政府不如想想办法，赶紧吸引人口与

资金回归吧。否则，中国市场经济圣地，会成为继海南、鄂尔多斯之后

的第三个房地产泡沫崩溃之地。