房企高管：三四线城市在经历不断挤压式的泡沫破灭

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         2013年04月28日 来源：来源：中国企业家   本贴有删节

       经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
        地方政府趁势而起，从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。各级官员四处奔走，招商引资与土地出让同步并举。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。
       开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
       但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。
       沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿（营口）产业园（以下简称“五矿产业园”）。作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。
       “他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。”李兵表示。
       除去营口，本刊记者近期还深入贵阳、遵义等中西部城市，了解这些城市巨量土地供应之后的房地产市场，却发现真实情况与市场上公开发表的亢奋言论背道而驰。
       在这些三、四线城市，房地产利润已经一降再降，但新盘依旧不断入市；供给已经过剩，但国土部门还在督促开发商们抓紧开工……只要还有人肯出资，地方政府决不会吝啬再度放量。面对利润空间与市场份额被无限压缩的现状，地产商们随时有可能成为出局者。

        已经有越来越多的研究机构关注三、四线城市的房地产供给过量问题。官方数据显示，2009-2012年期间，营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算，同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。
       巧合的是，在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米，按照遵义年均销售量在200万平米左右推算，遵义市存量住宅消化期也要15年。
       近几年迅速发展的贵州省，省会贵阳的超级大盘之间，省内第一、二大城市贵阳与遵义之间一直在进行一场争夺购房者的较量。由于过量供给，贵阳房价“跌跌不休”，主城区的“全国第一大盘”花果园近期再度报出低于4000元/平米的房价。遵义市的主城区新盘均价却高于这一标准，这直接导致贵州地区出现市县房价高出省会主城区价格的怪象。
       房地产商们认为，现在的三、四线城市房地产供大于求已成普遍态势，供求失衡的潜在危机已经令开发商们很紧张了。
       四线城市的规模与属性却制约着产业的发展。李兵认为，园区签约企业迟迟不能投产落地的主要因素在于，四线城市的金融环境远远不能满足企业发展的需要。土地出让出去，企业却进不来。
       人员的流入与整个行政区域的吸引力有关，这并非一人之力。无论如何，企业个体的发展终归要依附于大环境。
      “其实很难为这种形式的房地产危机做一个定义。这的确不同于鄂尔多斯式的高价崩盘模式，而是一种不断挤压式的泡沫破灭。”上述来自北京的房企高管认为，正如1937年以后的经济危机，都不会比大萧条时代更严重。所以后来才会有“Recession”(衰退)这个词，现在将之用在三、四线房地产行业或许会更准确一些。

竹海清音

前10年中国靠房地产
后10年中国还得靠房地产，只不过名字改成了“城镇化”...

引领先锋

屋里个房价还要涨快点。。。