请教田律师

XIZHIKA

田律师，您好！
我们家的门店现在正在出租。
现在的租客接手的时候听说出了3W元的转让金给上家租客，我查了很多资料，好像是只要合同到期，如果房东想自己做生意，是可以无条件收回的。
虽然法律上我们在理，但是也不能不顾虑现在租客的感受，本身他们也可以继续转租出去收取转让金。
我们家商量以后，决定让他每年将转让金的数目减少几千块，那样一直到转让金不存在为止，但是我担心三个方面。
1.如果合同上写明这些条件，一旦他无法自行转让的时候，像我们索取转让金怎么办？
2.如果租客不同意一年减少几千，怎么办？（如一年减少3000，也需要10年才能解决。）
3.如果房子要拆迁，我们是否需要补偿他转让金？
请问有没有其他更好的办法，可以解决这些矛盾呢？

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田律师今天没有时间了，他老婆喊他回去睡觉了

挖煤哥

一切以合同为准，如果合同没有明确约定，合同租期和转让金没有法律上的关系！合同上应该有明确的条款来约定双方续租或退租需要提前多长时间来通知对方，一般来说原租客有同等条件下续租的权利。如果是租约到期业主想收回门店，只要按合同约定的时间提前通知租客就可以了。

田律师

楼主所问及的问题是日常生活中经常发生并极容易产生纠纷的一个店面转让环节；

涉及到的法律关系和处理此类纠纷的观点与方法在实践中也没有统一之处。

田律师

    一、关于门店租赁当事人之间的法律关系
   租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，基于此标的之上的合同双方的权利义务，构成双方的债权债务关系。
   基于合同的相对性理论，租赁合同只是对出租人与承租人进行约束，双方应严格依照合同规定行使权利履行义务。
   在合同中，出租人一般会就是否同意承租人在承租期间转租事宜进行明确约定，在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，对出租人和承租人之间的合同关系并无任何影响，出租人依然是出租人，依约收取租金，获得房屋的使用权收益；承租人依然是承租人，要对出租人按约缴纳租金，只是因其将房屋进行了转租，房屋的使用权已转让给了次承租人。
   对于承租人与次承租人之间的合同，我们姑且称之为转租合同，其双方当事人是承租人和次承租人，合同标的是房屋的使用权。
   个人认为，转租时如承租人收取次承租人租金的情况下，合同同标的则还应包括装饰装修部分的所有权、扩建时的扩建部分房屋使用权或（和）房屋租赁权，具体情形，在店面转让费性质论述时再讲。按转租合同规定，次承租人依约向承租人缴纳租金，承租人依约将所自已所租赁来的房屋交次承租人使用。

   你所提及的门店转让过程中，现在的承租人所承租的门店是否和原承租人一同与你办理了转让的事宜，转让费是否经过了你的同意许可。

田律师

    很多经营用房在转租时，承租人除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的店面转让费（现实生活中常称之为店面转让费、柜台转让费、房屋转让费等）。很遗憾，现行《解释》---最高人民法院于2009年7月30日公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）（以下简称《解释》，其已于2009年9月1日起施行），虽然规定详细，但却对此项常见于生活之中的费用提也未提，故对其性质及在产生矛盾时如何处理未作出任何规定或说明，

田律师

     

店面转让费的来源及法律性质分析

1、对于向次承租人要转让费是因承租人装饰装修或扩建等而付出的费用进行收取，根据《合同法》及《解释》的精神，基于承租人对房屋的实际添付，其有权在转租时对其添付部分在次承租人受益时要求支付一定合理的费用，个人认为可以予以支持；

      2、对于承租人基于租赁权而收取店面权让费，个人认为并无依据：合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租赁的目的是为行使房屋使用权，达到物尽其用及市场流通的目的，承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金，其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用，已背离了房屋租赁合同的目的，且按此逻辑，房屋出租人在出租时同样有权向承租人收取房屋转让费，如这样法律上讲不通，那么承租人收取次承租人的房屋转让费一样没有法律依据，不能为法律所支持。

       3、对于将房屋租赁权作为一种风险投资并依此收取房屋转让费，依据是在权利转让费上加上了风险投资的概念，除依照前述理由不能成立之外，这种建立于他人房屋之上的风险投资首先也应征得出租人的同意：风险投资虽以未到期的租赁时间为期限，但无序的风险将直接损害房屋所有人的权益。征得出租人的同意是一个推理上的前提，但是，出租人同意，并不代理法律上的支持，因出租人本身无权收取店面转让费，故其也无权表示同意与否。

4、现实生活中的店面转让费，很多情况下已远远超出了承租人所付出的装饰装修费扩建费用等，而装修装饰则因房屋使用人不同而有不同的需求，转租方的装修，一来未必会被次承租人认可，二来转让之时承租人也已经实际使用，即使因此为由收取次承租人转让费也应当扣除折旧。对照《解释》，对于租赁房屋的装饰装修和扩建等，其第八、九、十、十一、十二、十三、十四条分别作出了规定，其中第十二条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由此条及相关条款规定的精神得知，司法实践中对装饰装修引起的纠纷是按照实际支出及公平分担原则进行处理，从未认可和支持过装饰装修能作为一种风险投资的理念。故承租人超越装饰装修的实际价值（扣除折旧）收取次承租人高额的店面转让费并没有法律依据，对于高出越装饰装修的实际价值（扣除折旧）的部份，个人认为应要求出租人按不当得利予以返还有一定的法律依据。         

田律师

店面转让费矛盾纠纷的处理建议

承租人和次承租人因转租合同而产生的纠纷，依据我国《合同法》即可作出相应处理，而仅对于店面转让费，因相关法律并未对其性质及处理方式作出规定，《解释》也未提及，故需慎重。

     店面转让费如是基于承租人对房屋的装饰装修或扩建行为而收取，个人认为，承租人收取此项费用的法理基础类同于出租人，即因转让了物的使用权而相应收取的对价，不同之处是此处的物是附加与出租房屋之上，司法可依据《合同法》、《解释》的相关规定精神进行处理，较为易之。

     店面转让费如已远远超过承租人对房屋的装饰装修或扩建的支出时，个人认为，此时的店面转让费已脱离了承租人的实际支出，其收取此项费用的基础主要的是基于其对房屋的租赁权，这种情况下，个人认为，司法应当不予支持，且应赋予次承租人请求返还的权利。个人认为，对于承租人在租赁期内因房屋租金升高而要求次承租人符合市场行情支付租赁费，法律并不反对，承租人和次承租人在转租合同完全可以作出约定，次承租人收取次承租人的租金与实际支付给出租人的租金有差异而受益，并不违背诚实信用原则，也不违背法律的其他规定。

     但是，承租人要求次承租人在租金及其对房屋进行装饰装修或扩建支出的合理收回之外，另行主张其他费用时，已有悖于房屋租赁合同之使用收益的初衷，而类似于变相的赌博或投机。此种行为如不从法律上加上明确和限制，必然造成房屋租赁市场的混乱，即房屋租赁之目的不在于对房屋的使用，而是使租赁权成为了一种牟利的手段，这样，真正使用房屋的人找不到房，不使用房的人反而通过控制房屋而的租赁权进行层层加码费用。事实上，这种现象已形成一种趋势，国内投资渠道的欠缺及社会存在的普遍浮躁心态，已涉及生活之方方面面，包括店面转让费的收取。

    此外，基于承租人和次承租人对于市场行情了解的不对称，出租人对转租合同内容并无知情权，若对这种行为不加以限制，必然造成出租人、次承租人双方对承租人的矛盾可能，造成合同的不稳定及社会纠纷的增加。法律的目的在于服务社会，其虽因社会经济状况变化而产生一定的改变，但法律的精神却未曾变化，基于此，法规虽未明确，而司法应当规范。

前已提及，出租人无理由基于租赁合同收取店面转让费，是因其收取租金本身的行为已构成合同的对价，其无权在对价之外让承租人承担额外的费用。同理，承租人也无权在租金外额外收取次承租人的店面转让费。基于承租人的装饰装修或扩建等支出，个人认为租金范围之外，法律规定不支持店面转让费。

田律师

      说明以上的内容均为转载，仅供楼主参考。

    我的看法：
     对于次承租人（即现有的承租人）在原承租人之处转让门店而支出的门店装修等合理费用之外的转让费用的约定，对于门店的所有权人而言是不具有法律约束力的，门店所有人如果要收回门店自用，可以依据合同法和最高法院关于房屋租赁的司法解释的相关规定以书面形式并给与现有的承租人合理的时间（通常为一个月），是可以收回门店自用，而无需考虑承租人超出门店装修等合理费用之外门店转让费用的事项，当然并不阻止门店所有人愿意解决承租人已经支付的额外转让费的自愿行为。
    如果租赁给他人承租，则现有的门店承租人在同等条件下是有优先承租权的。
   至于房屋出售、被拆迁，所有权人均可无需考虑次承租人所支付给原承租人超出装修合理部分之外的转让费用（如是所有权人收取的话，也要考虑承租人租赁的时间等相关因素）。
    本意见不妥或者不足之处还请见谅。

田律师

                 次承租人经营时间与店面转让费的分担

——江西吉安中院判决袁秋生诉刘晗英房屋租赁合同纠纷案

裁判要旨

店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。

案情

刘晗英于2010年3月20日与店主章呈云的岳父涂有贤签订了《店面出租合同》，合同约定了租期从2010年4月1日至2011年3月30日止以及刘晗英在租期内无权转租等内容。2011年2月，袁秋生得知刘晗英承租的店面要转让，便于2011年3月6日与刘晗英签订了一份协议，约定刘晗英将店面的经营权转让给袁秋生等事宜，但未约定租期；袁秋生支付给刘晗英转让费3.85万元。2011年4月，因合同到期，店主章呈云要求收回店面，遂起诉袁秋生，要求袁秋生搬出店面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：袁秋生与刘晗英签订的转让协议无效，判令袁秋生搬出店面，并按每月680元租金支付给章呈云。袁秋生在该店内从2011年3月经营至2012年1月。

袁秋生向江西省永丰县法院起诉，要求刘晗英返还转让费3.85万元，并赔偿经济损失。

裁判

江西省永丰县人民法院经审理认为，原告袁秋生与被告刘晗英签订的转让协议经法院判决认定为无效合同，刘晗英收取的3.85万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。同时，袁秋生在与刘晗英协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及刘晗英有无转让权，因其疏忽没有了解，袁秋生对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任；刘晗英明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任。考虑到袁秋生已经营了约10个月，酌定由其承担30％的责任为宜。袁秋生要求刘晗英赔偿损失，但未提供任何损失证据，故不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告刘晗英返还原告袁秋生店面转让费3.85万元的70％即26950元，其余损失由原告自行负担；二、驳回原告的其他诉讼请求。

袁秋生不服，提起上诉。

江西省吉安市中级人民法院经审理认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘晗英与袁秋生签订的转让其承租的房屋经营权合同并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人袁秋生未与房主就租赁房屋事宜达成一致，导致转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。鉴于次承租人袁秋生支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，原审法院根据袁秋生客观上已经在该店面经营约10个月的事实，酌定由刘晗英承担返还转让费的70％的责任并无不当。

吉安中院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争执焦点是：袁秋生支付给刘晗英的店面转让费在转租合同无效后应该如何分担？而关于店面转让费的性质，有装饰装修费用，对未到期房屋使用权升值的费用和垄断利润三种观点。由于法律没有明确界定店面转让费是何种性质的费用，还是包含多种不同性质费用的复杂集合，导致法院在审理时没有统一的法律适用标准。

笔者认为，房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。

首先，应当区分店面转让费用的性质，即该费用具体包含有哪些项目。根据市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，而不同性质的费用有不同的处理原则。

其次，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租店面主要目的也就是为了经营活动，这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素。

本案案号：(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号

案例编写人：江西省吉安市中级人民法院 彭 箭

来源：人民法院报（2012年6月21版）

       以上是一则案例，或许对楼主有些帮助，也可以让网友们了解一些门店转让的法律知识，楼主可以了解下。