中国房地产的前世今生

嘻特乐

房地产发展至今快十年，P民还是云里雾里，郭嘉也是一再调控，里面到底是什么奥秘呢？
1978年十一届三中全会确定以经济建设为中心，为什么相隔14年后的1992年邓爷爷才南巡讲话？
两者有什么联系吗？有！其实是一条线上的两件事情而已，看叔叔给大家讲讲两者的来龙去脉吧。

让我们把时针拨回十年浩劫。十年浩劫留下一地废墟，人们价值观道德观统统被打碎，台面上活动的是一群天不怕地不怕的红卫小子。随着伟人西去，如何带领中国继续向前呢？或者换个简单的问题，谁能控制这群小将，维护社会的稳定？这事情除了伟人外，无人可以胜任。

一 茶色的八十年代
这群天不怕地不怕的人显然谁来都不好使，好使的人已经走了。1978年，我党果断英明的在十一届三中全会上做出决定：以经济建设为中心。翻译过来就是说：你们去赚钱去，别来闹就行。这里需要讲的一个小技巧就是，虽然说以经济建设为中心，但实际政策并没有规定什么可以干，什么不可以干，熟悉八十年代历史的都知道吧。其结果就是大部分人不敢去赚钱，只有一批地痞流氓，胆大妄为的家伙敢为天下先。于是这部分人先富了，也解决了影响稳定的迫在眉睫的危机。说到赚钱，这批人由于本身能力水平的限制，干的事情只能是投机倒把，坑蒙拐骗，摆地摊，这正是他们所熟悉的老本行。但毕竟他们先富了，所以当时社会流行一句话：“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。这句虽然是一句流行话，但反映了当时社会矛盾的另一种积累，表达了真正有能力有知识的精英阶层的不满和失落。以上我就是把他称为“茶色的八十年代。”

二 春天里的故事
事情到了八十年代末，矛盾积累到无法收拾的地步了。终于在1989年，受国外反动势力的挑拨，发生了影响深远的事件。这意味着精英阶层忍受了十年之后，终于忍无可忍了。改变的契机已经到来。事件平息以后，邓爷爷在92年南巡讲话，重申以经济建设为中心，并告诫全国人民，思想要放开点，步子要迈大点。翻译过来就是说：精英阶层你们也别闹了，现在你们也可以去赚钱了。于是全国兴起了机关下海，各种私营企业如雨后春笋。现在的年轻人为了一个所谓的公务员挤破了头，殊不知在20年前人们是怎样拼命的离开机关下海经商啊，历史的画卷真是一出活生生的喜剧啊。影响社会稳定主要矛盾迎刃而解。但一个矛盾的解决必然引出另一个矛盾，而且必然也有一部分人的利益被牺牲。如果说茶色的八十年代被牺牲的是精英阶层的利益，那么大家猜猜春天里的故事中谁被牺牲了？答案就是国企被牺牲。在市场经济中，国企怎么竞争的过私企！于是98年轰轰烈烈的“人生豪迈，大不了重头再来的”下岗再就业应运而生了。这是支线，不再讲了。精英阶层的下海经商给社会积累了巨大的财富，但也带出了一个矛盾的隐患：巨额的财富是幸福生活的保证，也是不稳定的根源。别听有些人说什么中产阶层是最稳定的阶层，这是屁话。你知道人有钱后最想要什么吗？是有权！中产阶层一旦成气候，他们会稳定吗？叔不是很清楚，但台wang整天闹来闹去的就证明不是很河蟹吧。在98年的时候这个矛盾已经开始爆发，随着国企的大面积破产，接替郭嘉经济的是私营。如何管理这批巨大的私人财富呢？这是一个伟大的课题。同时在另一个方面，矛盾也开始积累。实际上大家都知道90年代敢下海经商的都是机关单位里的精英，留在机关单位的恰恰是一些无能者。随着当初的同事下级一个个成为百万富翁，他们心里会平衡吗？不平衡又能怎么样呢?难道真的没办法吗？显然办法是有的。我没钱，我吃点喝点用点总可以吧？或者你有需要我的地方吧？咱俩换呗，各取所需。在90年代权钱交易，公款吃喝开始抬头，也成为影响稳定的一大隐患。容基总理上台时想到了一个简单的办法：控制地方财政的钱袋子。即搞了个国税地税的分税制。地方zf能用的钱一下子变的很少了。但事实证明，工资可以不发，领导的吃喝不能耽搁。全国很多地方当时有几个月发不出公务员的工资。这就是所谓的地方财政危机。如何解决地方财政危机呢？这又是一个大课题。一方面是社会上巨额的危险的私人资金，一方面是地方的财政危机，怎么办呢？有什么两全其美的办法吗？ 房地产的前世，以上。

三 房地产的今生
第一篇 市场培育
2002之前，住建部有文件保障房占房地产80%，所以此前的房价非常低，以我所在的城市为例800元--1200元每平米。2002之后，住建部出台文件将这80%的保障房也变成了商品房。此时形成了一个垄断市场，即ZF垄断地皮，开发商垄断房子。在一个垄断的市场里，涨价是必然的，此时的支撑者为普通消费者。虽然是垄断市场，但由于此时的支撑者是普通消费者，所以房价虽然涨，但不会太离谱。主要原因是普通消费者购买力有限，你太贵人家买不起啊。在这里请大家回忆，那时候有买房子保值升值的观念吗？没有！那时候买房子纯粹是因为需要而已，因为在人们的概念中，房子就是拿来住的而已。只有一些先知先觉的大批大批买房。　　 以我所在城市为例，房价从1200元/平米涨到了2200元左右，已经引起人们一片惊呼了！实际上那时候已经有人大呼泡沫了！殊不知这只是一曲好戏的开头，大幕拉开，好戏即将上演。此阶段涨价的主要特征是地皮涨，地方ZF拿了收益的大头，初步解决财政危机问题。

第二篇 市场的发展
房地产为什么在2005年会遇到瓶颈呢？因为此时该买房的人基本买了！你这个市场再垄断，没有消费者也瞎扯啊。但不用担心，在ZF的鼓励下，有一股势力进来捧场了！那就是被称为温州炒房团的游资和热钱。但这部分资金势力有限，所以只能投入到一线城市。所以这一阶段的典型特征是一线城市房价快速上涨，而二三线城市房价停在3000左右。在这里我觉得要理解炒房团，因为资本就是逐利的。你ZF制造了一个可以赚钱的垄断市场，我为什么不可以来赚一笔?况且ZF还欢迎炒房团来搞活市场呢。由于炒房团的强势加入，一线城市房价直线攀升，注意后方城市并未改变，以为他们没有资金的加入！到这个阶段可以说普通消费者基本退出市场。取而代之的是不得不买的刚需和炒房者。这一阶段ZF，开发商和炒房者是皆大欢喜的，买单的是刚需。但此时的市场收到第一个重大威胁：二手房！因为随着房子越来越多，很多人开始抛售房子获利！这对市场的发展形成了真正的威胁！所以这时候ZF进行了所谓的宏观调控！即对二手房的交易征税！抑制二手房的入市！可悲的是，这次调控居然被认为是降低房价的调控！可笑啊民众！可悲啊民众！此阶段的主要特征是一线房价由于炒房团的介入基本达到10000-------15000每平米，而后方城市基本稳定在2000----3000左右。

第三篇 虚假的金融危机
后方城市由于没有资金的介入，价格基本稳定下来。一线城市也就成为焦点了。但随着价格的上涨，炒房的获利空间被大幅压缩，大约三年之后即2008年，这批资金陆续推出市场。大家还有人记得李嘉诚这时候抛售房产的事情吗？所以2008年迎来第一个降价周期！这个降价根本就与金融危机无关。郎咸平说的好，金融危机是高级病，你中国根本没什么高级金融市场，怎么会得病呢？这只是一个绝好的借口罢了。由于炒房资金的暂时退出，ZF不得不出手托市。拿什么托？注资！4万亿！市场越大，要砸的钱越多！这一阶段的主要特征是一线城市的房价跳水。但注意后方城市并未波动，因为二三线城市的房价是由垄断市场提供的基础，也并没有什么炒房团。

第四篇 全民炒房时代
在长达6年的时间内，由于垄断市场+炒房者获利+国家托市 终于形成了这样一种观念：房价不会下跌，房子具有保值升值的功能！这时候你不买房子几乎就是白痴无能的代名词。房地产实际上已经被妖魔化了，他成了一个资金的黑洞，吸引着全社会的资金的注意。由于实体经济本身的问题，更是造成了滚雪球效益，资金不断从社会各个角落流向房地产，2009年，房价终于再次全面飙升！注意此时的资金来自全社会，你再多的房子照样吸收。或者也可以说是房子吸收了社会的资金。而且随着大量印钞，通货膨胀随之而来，更助长了买房保值的概念。在这种环境下，你周围有多少人被百万富翁了？但站在更高的视角，你觉得全民被百万，现实吗？中华民族靠房子复兴？瞎**扯淡。只不过我们每个人都希望自己是真的百万富翁，而别人是被百万的。同时看着账面的N套房子，你不觉很有快感吗。市场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。我所熟悉的周围的戏码就是：一个同事原来单位分到的一间小破房，当初花了3万，年初35万卖出。然后他拿这35万干嘛去呢？显然没有别的想法，继续买100万房子。因为社会给你出了一个选择题：A买房子保值，B存钱贬值。投资？去投股市吧，哈哈。所以脑子只要是聪明点的笨的蠢的都去买房子了。这期间各种舆论，各种黑白脸证明房价要上升，要下跌。其实都是扯淡。因为他们讲下跌的那套理论是市场经济理论，但没人想想：房地产是市场经济吗？它根本就不是什么市场经济。然后你用西方的市场经济理论来解释一个工具？或者解释一个垄断的产业？我只能说舆论导向导的太好了！你大讲垄断的泡沫？垄断会崩溃？叔笑而不语。

第五篇 房地产的历史使
房地产进入2011年，可以说是培育成熟了，虽然期间有各种风波，也顶着民间巨大的压力，但好歹是成熟了，它散发出迷人的魅力。每个人都在讨论房地产，每个人也深深陶醉在发大财的春秋大梦中。大家回头看看你的周围，哪家不是倾尽几代人的积蓄拼命买房子？什么二套房？起码三套起！只有一套房子的如今都被鄙视了。干实业的也没有激情了，不如人家买房子赚的多啊。至此房地产完成了他的第一历史使命：沉淀民间财富。没钱，看你几个穷小子还很翻上天去不成？并且你因为有了“不动产”，有了更多牵挂，你会比以前更努力的工作，也更听话了，你会为了还房贷，甚至连公司那可恶的领导都不敢得罪一下了，不是很河蟹了么？

房地产的第二使命：解决地方财政的危机。
这十年是卖地的十年，也是拆迁的十年。只不过有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的过程中，财政收入多了好几倍。钱是哪里来的呢？嗯，你不觉的最近菜都快买不起了嘛？对了，就是你买菜的钱。

未来房地产怎么走？
其实很简单。如果我上述观点正确，从决策者角度看，你会让它怎么走？我个人的观点是：维持房地产的稳定，并锁紧大门。由于P民的各种资本已经到场，锁紧大门不准再随便进出是当务之急。而锁紧大门的锁其实很简单，简单到你不可思议。如今实际上已经传出风声了：取消二手房的贷款。注意不是二套房，是二手房。原来游戏还可以这么玩啊！

结篇：财富的国有化
当取消二手房的贷款后可以有效锁死大门，冻结房地产，沉淀资金，同时防止房价剧烈波动，最后还可以将刚需赶向新房市场，ZF再获得一笔卖地收入。若是这样的话，到2012年左右刚好又是一个十年，这基本是就是中国发展的一个周期，改变的契机又来了。到那个时候我们设想一下情况：
1.民众收益和付出
在十年房地产的发展中每个家庭都有2套或以上的房子，我这里讨论家庭而不是个人。账面资产百万以上。付出的则是未来十年或20年辛苦工作，还有全家几代人的积蓄。虽然付出了这么多，但每个人都很高兴，因为算算自己好歹也是百万富翁。由于二手房的贷款取消，实际上这个百万根本兑现不了。真是一个成功的画饼充饥，当年曹操早就这么干过了。
2.国家的布局
房地产表面使得全民皆富，但造成了很深的社会矛盾是显而易见的。其中一个矛盾就是穷人与所谓的富人之间的贫富差距。虽然大家都有地方住，没人会住在桥洞里。但先贤早就说：不患寡而患不均。缓解这个矛盾的其中一条途径就是分化房地产，即分为商品房和廉租房。有些先行的城市已经开始着手进行。而廉租房的建设光靠ZF根本不现实，所以我觉的房地产的第二项重磅措施势在必行：征收房产税。这个东西不是为了降低房价，但他可以有效增加房子的持有成本。当持有成本一高，每个人都可以想到出租自己的房子贴补家用，商品房承担廉租房的责任不再是幻想。
3.财富的国有化
当贫富差距造成的矛盾稍有缓解，ZF可以慢慢淡化房地产，找新的兴奋点。而一旦找到新的兴奋点则你会发现全民财富都被套在一堆钢筋水泥里了，并且这堆钢筋水泥你只有70年的使用权而已，这就是事实上的财富国有化。

原作者发布于 2013-11-11
转自http://www.zhihu.com/question/19618421/answer/20007041

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很多人都以为温家宝不坏。