有泡沫城市房价仍涨 没泡沫城市想涨也涨不上去

赤壁房事通

房价！房价！被谁绑架？一句“有泡沫的城市房价还在涨；没泡沫的城市想涨也涨不上去”道出当下——经济呈L型走势时的中国尴尬“房事”。

一边是投资增速与信贷社会融资下降，一边是房地产销售火爆，PPP订单骤增。此间，货币政策传递回归中性稳健信号，其制约因素或缘自房价地价的暴涨。

这个时候，当地王、调控（调控辟谣）、假离婚、通宵排队等字眼频繁成为舆论热词的时刻，常常意味着房价上涨再次成为全社会最大焦点，没有之一。

类似这样的全民性话题，在过去很多年不断地出现，人们对高房价的争论起起落落。作为房市空头和多头的显著代表，投行经济学家谢国忠和房地产商任志强的观点在过去十年各有拥趸。任志强从一位曾经的龙头房企领导人变成中国房地产市场最有说服力的意见领袖。现在，无论是谢国忠还是任志强，各种讨论中已经听不到他们的声音。

然而，深圳、上海、北京的房价在过去一年中接力棒式的上涨，让那个萦绕了中国房地产多年的话题再次被提出：房价是否存在泡沫？“房价是否有泡沫，需独立观察，综合研判，客观分析。”一位住建部接近人士称。

至少，泡沫的风险显而易见。首先其对实体经济的挤出效应将导致经济整体结构的畸形。而一旦出现房地产价格大幅的下降，不良资产就会出现。从而连累整个金融体系和宏观经济。日前，央行主管媒体发文称，要警惕当前部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。

如此，问题有多严重？有无解决之策？

如果不能理性地辨析房价泡沫，又如何采取恰当的应对措施？

现实是，这的确有点难。

房价还在飙涨？！

其实，对市场泡沫的担心主要来自于一线城市。然而，由于一线城市居民强劲的需求和资源支配能力，又切切实实通过市场交易让房价步步攀升，这个泡沫是否存在成为争议点。

全国房地产商会联盟主席顾云昌说，这是一个非常矛盾的现象。房地产泡沫主要是在一线城市和部分二线城市，并不是全方位的泡沫，在我们一些四线城市，可以说基本没有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房价还在涨，是投资者最热衷去的地方，没有泡沫的城市希望涨也涨不上去。

按照经济学定义，所谓泡沫，指的是一种资产在连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：供给量远远大于需求量；市场价格脱离了实际使用者支撑。

两大特征分别反映了中国三四线城市和一线城市的楼市状态。人们普遍聚焦的是，国内一线城市的房屋价格已经成为普通居民难以承受之重。

尽管二三线城市因为过去房屋供给量过多而处于去库存的阶段，但是房价收入比更能直观反映房价给居民带来实际影响。按照国家统计局和人民银行数据，北上广深四个一线城市的房价收入比近五年来维持在20左右，而二三线城市的房价收入比不到10，全国整体的房价收入比略超过7。

事实上，国家统计局发言人盛来运在8月份统计数据发布会上表示。确实房价还在上涨，但涨幅在回落。他认为，一线城市和一些二线城市房价上涨的势头初步得到遏制。

这与很多大中城市的民众普遍感受不同。

从去年下半年开始，房价再度飙升的舆论和情绪，从深圳、上海、北京和一些二线城市依次传递。最早是在全国去库存运动中，深圳房价却以年增幅40%的水平异军突起，随之而来的是京沪两地的学区房抢房潮，而后离婚买房潮、房屋交易黄牛号被叫到天价的荒诞现象更是占据市场炒作热点。

更令市场恐慌的是房屋生产资料——土地价格的飙升。中原地产统计，8月份单月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，8月可以说是成为历史上地王最密集的月份。而整个上半年，全国已出现219宗“地王”，已经成为有史以来地王出现最密集的年份。

其中，一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看，2016年已经出让的69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上涨了77%。

很多人相信，大量发行的货币成为推动房价上涨的主因。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门（指个人群体）的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

来自市场和供给端的种种证据，直接引向了一个话题。房价是否已经成为人们不可承受之重？

在海通证券[股评]长期分析房地产分析师姜超认为，从长期看，支撑房价的决定因素还是宏观经济。从房价与GDP的关联性看。根据海通证券的统计，美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。而2005-2016年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期 GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。

另外，从房地产杠杆来看，央行行长周小川在几个月前提供的数据，中国的住房抵押贷款占到整个商业贷款比例不到20%，而西方国家能达到40%~50%。住房贷款存在进一步发展的空间。

这两个维度的数据显示，全国的地产泡沫程度有限。

但是从一线城市和二三线城市的房价涨幅来看，两者出现分化。北京、上海、深圳在过去十年中房价年度平均涨幅达到15%~20%。而大部分二线城市的涨幅不到10%。

由于一线城市的楼市已经进入存量市场为主的阶段。以二手房的房价涨幅更能体现出房价上涨的直观感受。据统计，与14年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。而这与这些城市10%左右的GDP增长水平、人均收入增长水平完全脱离。

易居房地产研究院日前发布数据显示，2015年，全国35个大中城市（商品房）房价收入比均值为10.2。其中深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门（16.6）、福州（14.7）等强二线城市也在赶超。

如果与世界上房价最贵的大城市做横向的对比：纽约的房价收入比为8、东京10、伦敦12、首尔7.7。不难看出，一线城市的房价收入比已经达到了国际前列。

泡沫在聚集

由于中国大量三四线城市仍然处于去库存的周期，房地产泡沫是否存在的讨论，也因此集中在部分房价飙涨的城市。

但过去所有唱空中国房地产的声音都没有应验，说明去论证泡沫、和验证泡沫何时崩溃绝非易事。在房价十多年稳步上涨的现实面前，人们对房价泡沫的愈发谨慎。大量的学界和业界意见领袖用“看不懂”代替了“必然崩盘”的字眼，这种变化耐人寻味。

经济学家赵晓的观点是，泡沫肯定是有的，全世界20个房价最贵的城市中国就占了一半。

“但泡沫大不大还有何时崩溃不好说，只有当泡沫崩溃的时候，我们才知道又发生了一次泡沫。”

中城联盟第十届轮值主席、朗诗集团董事会主席田明说，有些城市房价不错，地价更不错，但不可持续。它其实反映的问题是中国的实体经济比较差，钱又比较充裕，还能投进去的只有一二线城市的房地产项目和土地，但是太多的钱涌向了这些地方，导致了价格上升，特别是地价上升比房价更快，这样的景象让我们很警觉。

赵晓认为，要判断房价的天花板，一要考虑到中国尚未完成的城镇化，二是居民房贷杠杆仍存在发展的空间。

如果说一二线城市的房价已经到了看不懂的地步，那么除了这些高能级城市自身具有强大的人口资源吸附能力外，是什么原因造成高房价？

了解这些，才能判断是否存在泡沫。

海通证券姜超团队就北京、上海、深圳过去十年（2005年~2016年）的房价进行分析，发现其房价实际上超过当地gdp增幅，而与地方存款总额增幅高度重合。

在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%。北京的存款总额年均增速 15.5%，同期年均房价上涨13.9%。深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

2015年，作为国内金融中心的京沪深存款总额增幅均出现了一个脉冲，分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先，也对应这这一轮由其领涨一二线城市房价的现实。

由此海通证券这次研究得出结论是，北上广深房价永远上涨的神话来自货币支撑。和中国房价关联度最高的不是经济、土地，而是货币指标，无论M2增速，还是总存款增速，都和房价走势高度一致。

但将房价仅归结于货币政策难免有些一元论。如果说货币的泛滥和疯狂涌入一线城市楼市加剧了强劲的需求，那么合理的土地供给则是住房市场供给平衡和平稳运行的基础。一个区域的土地短期供应过多会导致库存，供应过少会推高地价和房价。

中国社科院世界经济与政治研究所研究员张斌就认为一线城市的房价根本推手在于土地供给。据其统计，四个一线城市2009年住宅用地超过2000万平方米，到2015年下降到1455万平方米；而与此相对应的住宅楼面均价从不足6000元上升到11000元。

不过，经济观察报记者统计了2011~2015年京沪深三个城市的住宅用地供应情况，结论是计划供应土地面积逐年递减，但土地出让金总额却呈明显上升趋势。其中北京市连续几年都未完成住宅供应指标，其中2011年、2014年仅完成住宅用地供应指标约50%。

与之对比的是更加依赖土地财政的三四线城市，记者对近年来温州、芜湖、沈阳、常州、无锡等去库存压力较大的城市的调查发现，这些城市均超量供应土地，建造新城，导致了阶段性的供过于求。更有甚者在去库存政策前，房价较高位出现腰斩。

房产界人士任志强的观点是：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身存在制度问题。因此土地价格在房价中占到60%、70%。“比如，为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。”类似这样的动机，使得住宅用地的供应跟不上。

何去何从

国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调。不过很多观察者表示，在泡沫化倾向面前，风险需要正视。

房地产过去波澜壮阔的行情无疑得益于中国城镇化。但业内的普遍预计是，中国城镇化大概还要十几年就能够完成，房地产的空间大概也就在5~10年间。

更值得警惕的是，高房价占据了金融等社会核心资源，占据实体经济转型升级的空间，加剧了中国经济的畸形和恶化，放任自流的结果必然是遭到反噬。

其实对大多数普通人而言，几乎没有更多的选择。资本管制导致海外配置资金的办法只是杯水车薪。这也就解释了为什么那么多资金涌入“相对安全”的一线楼市。

田明认为，一线楼市在全国楼市中，风险较小，这是全球主要房地产市场的普遍规律。但同时，一线城市风险小也是相对的概念，泡沫破裂带来的风险将是系统性的。另外，即便是一线城市，不同的区位，不同的房屋业态也有较大的差异。

经济观察报采访的多位业内人士均表示，防范房价泡沫风险，一是从供给侧入手，从制度入手去解决土地供应问题，另外一个则是房地产杠杆要降下来。

供给侧改革，主要是土地。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，目前全国楼市所以出现严重分化，和土地供应密不可分。“过去若干年把房子盖错了地方，该盖的地方没有指标、没有土地，不该盖的地方拼命盖。土地资源的配置、土地供应的节奏非常重要，这属于供给侧改革。”“虽然我们提出要控制大城市，实际上是政府一方的意愿，但事实上是老百姓[股评]决定的，就业环境好不好，资源配置好不好，大家都想来这里就业，但是你没有土地供应，肯定是房价大涨，房价大涨的背后就是容易形成泡沫。”顾云昌说。

其次，从需求端看，银行也意识到了房贷杠杆过快增长的风险。比如在热点城市提高了首付，提高了借贷的比例，比如说对首付贷这样的产品进行了处理，目的也在于控制和遏制杠杆，防范风险进一步放大。

中国人民银行首席经济学家马骏曾做了一个测算，过去十几年当中，杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨。由此，他建议在房地产领域采取很多措施抑制泡沫过度的成长，抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。

央行主管媒体《金融时报》日前发文称，“当前的中国经济中的高杠杆问题，在很大程度上，也与房地产市场有关。部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。要警惕房地产市场的资产泡沫一旦破裂，其引发的风险和对经济金融造成严重伤害。”

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