返乡置业搞清楚自己需求再下手

zheng16300

又到年关。

从均价五六万的上海深圳回到均价五六千的枣庄驻马店铁岭，房价似乎从高山跌落悬崖，从奢侈品变成了白菜价，买房的心总是蠢蠢欲动。


每年春节，都堪称县城难得一见的堵车季，而这也是开发商们摩拳擦掌的割韭菜季。



诸如“过年返乡不买房，外出一年都白忙”、“衣锦还乡不买房，一年到头算白忙”之类的说辞不绝于耳，有返乡置业意愿的人更不在少数。



然而，春节返乡买房，从头到尾就是个坑。



01

三四五线更便宜，只是一种假象



5000的县城与5万的深圳，谁的房价更便宜？



这个问题不需要任何犹豫，当然县城房价更便宜。深圳一套房，在老家县城抵上10套房，买上两层楼不在话下。



然而，任何事情都不能单一来看，脱离收入来谈房价高低，脱离城市发展前景来谈房产投资，都是耍流氓。



鹤岗玉门的房子，最便宜的一套只要几万元，买不了北上深的一平方，为什么全国的投资客没有趋之若鹜？



显然，许多三四线城市5000乃至1万的房价，相对的是两三千顶多四五千的收入。而一二线城市两三万乃是五六万的房价，相对的是一两万乃至三四万的收入。



从房价与收入的比值来看，深圳固然高不可攀，但许多三四五线城市早已追平二线城市。



长沙的房价收入比，甚至低过许多地级市和县城，到底谁的房价更便宜？



因此，核心的问题在于，房价便宜是一回事，有没有投资前景是另一回事。



你不会因为大白菜便宜，就买上一屋子。也不会因为猪肉太贵，一点都不吃了。同理，你不会因为玉门的房子白菜价就囤上一栋楼，也不会因为北上广深的房价太高就避而远之。



任何人买房，买的不只是一块遮风挡雨的居住之所，更是能产生回报的资产。谁更便宜，显然不是比比数字那么简单。



02

钱会贬值，房子也会贬值



许多人之所以陷入“返乡置业”的陷阱之中，除了“县城房价更便宜”这种似是而非的蛊惑之外，更重要的是被“钱在手里会贬值”的思维所忽悠。



没错，CPI不断创出新高，钱在手里是会贬值。但是，房子在手里，价值就能坚而不倒？



的确，在2016-2018年，无论是大城市群的三四线，还是偏远的小县城，房价基本都实现了翻倍，这也成为返乡置业最大的支撑理由。



然而，你不知道的是，在2016年之前的5年前，从2010年到2015年，绝大多数城市的房价都没涨，横盘是大多数，下跌的更有之。






一次暴涨可以改变一切。但问题是，这种暴涨还能不能重演？



2016-2018年的暴涨，最大的支撑来自于棚改及棚改货币化。这是大拆大建的玩法，而且背后还有央行释放基础货币作为补贴的来源，这是对三四五线城市的定向放水。



正是因为有这一点，才有了三四五线城市难得一见的反弹。



问题是，棚改已经收官之际，2020年正是全国棚改收官之年，而棚改货币化补贴在2019年就陷入断崖式下跌的困境，没有了印钞机的定向支持，只靠棚改债，哪还会有新一波的大涨？



记住，房子也会贬值的，房子贬起值来，比钱贬值还要厉害十倍。



03

县城没有刚需



返乡置业，为的不是居住，而是投资。



既然是投资，那么有两点必须纳入考虑：一个是能涨多少，另一个是顺利卖出去。



前一个叫做升值空间，前文已经讲的很清楚了。后一个叫做流动性，即使赚了钱，卖不出去也只是停留于纸面的浮盈。



县城，恰恰是一个没有刚需也没有二手房的市场。



且不说这一轮棚改货币化释放了大量的土地，县城拥有大量未开发的土地资源，这些土地为新房供应提供了源源不断的可能。



更关键的是，许多县城更倾向于造城，而无力也不屑于旧城改造，这就导致许多县城新房扎堆，而老城区日益衰败，二手房无人问津。



这还不是重点。



重点在于，在大多数县城里，投资者众多，许多房子一收房就沦为空置房，租不出去也卖不掉，没有二手房市场，就没有流动性可言。



没有接盘侠，这才是最致命的。





04

不要浪费房票



这年头，最珍贵的当属房票。



全国住房信息联网已经步入正途，而房贷信息联网早已落地，网签信息联网也箭在弦上。



这意味着，无论是在十八线的房子，还是在北上广深的房子，在政策上都将一视同仁。



换言之，房贷信息全国联网，只要在全国任何地方查到有过房贷记录，那么在大城市买房，就难以享受首套首付以及低房贷利率的优惠。



尤其是在北上广深，认房又认贷。一旦有过贷款记录，首付直接上升到4-7成，贷款利率直接上浮10%-30%。



为了老家的蝇头小利，浪费了首套的政策优惠，这不只是得不偿失，而是傻。



当然，你可以说，有能力全款买房，不贷款。



不要着急，住房信息联网早已全面启动，房地产税箭在弦上。未来，你在全国拥有多少套房，都在官方的一张网里。房地产税，就是为这些房子而准备的。



05

大城市化，才是大势所趋



谁都知道，人口是房价的长期支撑。



忽悠返乡置业的一个核心理由是，1亿人口进城，中小城市都将零门槛落户，农民未来都会在城市里落户，落户就会买房，这是县城未来最大的支撑。



没错，1亿人口进城，是这一阶段城镇化的目标。中小城市也基本已经实现零门槛落户，这也是县城积蓄人口的历史机遇。



然而，全面放开落户的不只是中小城市，也有类似郑州、济南、石家庄这样的二三线大城市，就连一线城市也在悄悄松绑落户限制，小县城拿什么来争抢人口？



对于城市来说，国家政策早已明确：以中心城市促进城市群发展。






不在中心城市的辐射圈之内，不在大城市群的覆盖范围之内，等待小城市的，只有人口的进一步被抽疏。



收缩型城市，已经不在少数。未来许多三四线的小县城，都将直面人口收缩乃至经济收缩的现实。



06

守好基本盘



如果你真的想在老家扎根，买房自住当然没问题。



如果你想为自己的父母改善生活，那么在老家买上一套房也没太大关系。



如果你真的有“西虹市首富”王多鱼的财富水准，就是在县城炒地皮，别人也无话可说。



然而，如果你的资金相对有限，又必须在大城市打拼，那么请将有限的钱用在真正关键的地方。



如果你手中略有盈余，那么不妨从自己的房产升级到城市的核心地段，将自己资产配置转移到能级更高的城市。



如果你只是认为老家的房价更便宜，或者因为买不起一二线城市的房子又担心手里的钞票贬值，匆匆在返乡置业的道路上一去不回，那就是自陷深坑。



返乡置业的坑，多得超乎想象。