房脉通:房产泡沫,正在消退
衡量一个资产价格贵不贵,总有一些客观标准。对上市公司来说,就是PE、PB、PS、PE/G、ROA、ROE、股息率等各种财务指标。
对指数来说,除了这些基本数据,还可以看历史数值的分位点。
而对房产来说,估值指标最关键的有两个:一是房价/居民收入比,二是租金回报率。
房价/居民收入比,仅适用于外来人口比较少,房子主要是本地居民消化的三四线城市和弱二线城市。
一线城市的房子更像是一种金融资产,全国乃至全世界的有钱人都会来买,用以资产保值,所以这个指标就不怎么管用。未来少数强二线城市也可以这么看。
但租金回报率则放之四海而皆准。
因为不管房子的金融属性有多强,这货的使用价值就是用来住的。房子作为资产,房价可以炒作,但房租是纯消费,没办法超越市场真实供求关系强行炒起来。
中国房产的租金回报率,低得吓死人。
一线城市,普通住宅一般在1%-1.5%之间,二线城市高一点,能有2%上下,再往下的三四线,一般在2%-3%,少数城市能到4%。
只有作为强二线城市的长沙是个孤例——由于房价长年累月被政府压着,但城市还在蓬勃发展,物价和居民收入都在不断上涨,人口不断涌入,租房需求也在不断增长,一起推高租金,导致租金回报率也能达到4%。
4%是一个比较合理的回报率水平,说明没有明显泡沫。
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