房脉通：房产泡沫，正在消退

feifei1210

衡量一个资产价格贵不贵，总有一些客观标准。

对上市公司来说，就是PE、PB、PS、PE/G、ROA、ROE、股息率等各种财务指标。

对指数来说，除了这些基本数据，还可以看历史数值的分位点。

而对房产来说，估值指标最关键的有两个：一是房价/居民收入比，二是租金回报率。

房价/居民收入比，仅适用于外来人口比较少，房子主要是本地居民消化的三四线城市和弱二线城市。

一线城市的房子更像是一种金融资产，全国乃至全世界的有钱人都会来买，用以资产保值，所以这个指标就不怎么管用。未来少数强二线城市也可以这么看。

但租金回报率则放之四海而皆准。

因为不管房子的金融属性有多强，这货的使用价值就是用来住的。房子作为资产，房价可以炒作，但房租是纯消费，没办法超越市场真实供求关系强行炒起来。

中国房产的租金回报率，低得吓死人。

一线城市，普通住宅一般在1%-1.5%之间，二线城市高一点，能有2%上下，再往下的三四线，一般在2%-3%，少数城市能到4%。

只有作为强二线城市的长沙是个孤例——由于房价长年累月被政府压着，但城市还在蓬勃发展，物价和居民收入都在不断上涨，人口不断涌入，租房需求也在不断增长，一起推高租金，导致租金回报率也能达到4%。

4%是一个比较合理的回报率水平，说明没有明显泡沫。