广东版国五条含混出笼遭争议 北京细则或较严厉

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                    2013年03月29日 07:31来源：中华工商时报
      广东“国五条”细则日前率先落地，细则一出便备受争议。业内预计，本轮调控力度究竟如何，还要看京、沪、深等多个一线城市细则出台后再做打算。而相比之前二手房市场的火爆情况，近日二手房交易也逐渐降温，观望情绪渐高。
      广东细则率先落地遭争议
     “20%个税没说如何执行”、“房产税及一、二套房贷政策被‘雪藏’、“低于预期设想”。日前，首个地方版“国五条”细则正式落地后备受争议。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“通知”)，通知要求广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。但通知并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。
      在限购方面该细则指出，广州、深圳、珠海、佛山要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即调整并应严格把关。同时需严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。值得注意的是，这是首次对广州和深圳两大一线城市实施限购、限价的“双限”政策。
      “广东推出粤版‘国五条’次日，地产股在大盘下跌背景下未降反涨，这是继续看好后市的体现。”业内人士表示，该细则内容避重就轻、模棱两可，执行上有差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。
      亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广东版“国五条”并无调控房价诚意、并无调控政策新意。作为全国首个落地的地方版细则，广东版调控的总基调是“保大于压”，房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%和限购升级的政策局限于小部分城市，并把细则执行的制定权下放到地方城市，这说明重要的政策执行存在悬念。谢逸枫认为，涉及市民普遍关注的诸如“个税、限购、房贷”等关键性问题被“雪藏”，而内容又缺乏地方实际可操作性，重要政策的制定权与落实权之间存在“踢足球”的嫌疑。
       北京细则或较为严厉
      与广东细则公布的同时，北京公积金“认房又认贷”政策已开始严格执行。据悉，北京市管公积金以3月25日为节点，国管公积金以3月26日为节点，从此时间节点起，如果购房人卖掉贷款购买的唯一住房，再申请公积金，按2套计算。据了解，“卖一买一”购房者不受公积金二套房29.4平方米限制、仍然可以参与公积金评级。北京市公积金中心负责人表示，北京公积金政策将一直坚持“认房又认贷”，这显示着模糊的公积金执行政策已逐渐明朗。
       与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则或更为严厉。据悉，北京市将在3月31日前如期出台楼市调控细则。从目前获得的信息看，北京细则将有效控制投资性购房，同时对刚性改善需求给予适当保护。近两周来，北京已制定了调控细则征求意见稿，并在小范围内征求意见。征求意见稿主要对现有调控政策进行强化处理。业内人士认为，北京细则中为应对假离婚等现象，可能会加强对本地户口单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也出现在上述征求意见稿中。在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施，也有可能作为储备政策。
北京市住建委数据显示，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅网签9912套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降8.7%。多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，同比上涨7.7%。北京部分开发商和中介机构负责人表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。
       房企看好预期
          恒大地产[-3.10%]日前在港公布业绩，业绩显示，恒大2012年全年销售额达到923.2亿元，蝉联在香港上市的内地房企第一，同比增长14.8%；全年目标完成率达到115.4%。全年销售面积1548.5万平方米，为全国第一，同比增长27%。
       同日召开业绩发布会的保利地产[-2.46% 资金 研报]也录得不俗业绩。年报显示，2012年，公司实现房地产签约销售金额1017亿元，实现销售签约面积901.13万平方米，同比分别增长38.9%、38.57%，总资产已突破2500亿元，提前三年完成“十二五”目标并成为全国两家销售过千亿的房企之一。当外界普遍将“千亿”销售业绩描述成一家房企成长历程上的里程碑时，保利地产却仅仅将其看成新的起点。
       在业绩大增的同时，房企所定的销售目标也“看高一线”。万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地[-0.91%]、碧桂园[-2.76%]、龙湖、富力等10家典型房企中，已有8家制定了2013年销售目标，除中海外，其余7家都有一定幅度上调，平均上调幅度为12.8%，碧桂园的业绩增长目标甚至高达30%以上。
      “国五条读来没有更多更新更严厉的政策，以表达态度为主。”保利地产董事长宋广菊在业绩发布会上表示，对保利今年目标20%的增长，依然满怀信心，这也是多家房企在业绩发布会上传达出来的声音。
调控将给品牌开发商带来机会，市场集中度会进一步提高。中国指数研究院数据显示，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。“保利地产将始终提倡创业精神，始终将保持持续稳定作为发展目标，在土地成本方面，保利地产也在通过提高合作比例降低费用支出。”据保利地产相关人士介绍，2012年，保利地产拓展的40个项目中，24个为合作项目，相较于往年，无论是权益拿地支出总额还是销售占比，均为近三年的最低值。
       中原地产研究部张大伟也表示，“正常情况下按市场持平的估计，如果企业维持2012年年底的销量，2013年目标上调30%没有问题。”他认为，目前房企销售目标普遍上调10%左右，已经考虑了调控对销售业绩可能的影响，因此业绩“并不会太难完成”。易居房地产研究院副院长杨红旭也直言：“按销量来看，今年相比去年肯定有正增长，具体增幅要看政策效果的显现。”
       业内人士表示：该细则内容避重就轻、模棱两可，执行上有差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。

卧虎

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