一栋房子是如何升值7.7万倍的？

赤壁双良家私

[邦主说]大家应该听过这样一个段子：30年前有个北京人几千块钱卖掉了四合院里的几间房子，然后赴美打工，辛辛苦苦干了30年，终于攒够了600万。他拿着钱欢天喜地回到了北京，觉着自己是个土豪了，可一下飞机就傻眼了——他30年前卖掉的那几间房子，现在已经涨到600万了。

虽说是个段子，但这600万还是说得太保守了点，现在北京二环内的四合院一平米绝对不低于20万了吧，600万也就是一大间的总价。

这说明一个什么道理呢？就是，特大城市核心地段的房子，应该是最最保值的。相比之下，黄金白银什么的都弱爆了（金银的优势是安全性高，易于隐藏和移动），当然，有个前提，就是这个国度承认永久产权，以及私人财产神圣不可侵犯（听起来有点熟悉哈）。

时光穿越，回到1923年的香港。此时的你手持6.6万港元现金，准备做一个投资选择，你会选什么？

如果去北平，到老城西北角八道湾胡同，跟民国政府教育部佥事周树人先生做邻居，你可以买下七八套三进的四合院。如果拿到今天，价值数十亿元人民币。但不幸的是，1949年之后，这些房子的产权就被剥夺了。所以，投资回报率归零。

如果你把6.6万港币存入银行，90年后的今天，你会有多少钱？我手头没有详细的利率表，所以无法计算。但在日本占领的军票时期，你的这些钱早就被鬼子们折腾成废纸了。

上图：林楚楚、阮玲玉与“联华”董事长何东爵士合影。阮玲玉曾认何东为干爹

但何东爵士的6.6万元投资，却因为买了一套房子，而且买对了地方，结果穿越90年的历史风雨，在2015年1月21日成功套现51亿港元，结束了投资长跑。如果按照简单的算术方式计算，升值了7.7万多倍。即便按照实际购买力算，也明显跑赢了通胀。

上图：前排中间为何东，左侧为“平妻”张静容，右侧为“原配”麦秀英；后排为儿子、儿媳

这套房子就是香港赫赫有名的山顶大宅“何东花园”，它位于香港歌赋山山顶道75号。1923年，何东爵士买下了这块地。当时香港规定，山顶只能住西方人，华人不能在此置业；山顶的建筑只能是西式建筑，不能有中式风格。

何东本人长着一副西方人的面孔，他的爸爸是荷兰的犹太人，中文名“何仕文”，1859年后在香港经商，他的妈妈是土生土长的宝安人（如今深圳）施娣。1873年以后，夫妻两人长期居住在伦敦。但何东一直在香港发展，从海关公务员干起，后来做了买办，迅速发家致富。何东花园这块地，买来就是给二太太张静容建房子用的。总之，由于何东地位的特殊，他终于将一座中式风格的别墅建在了香港山顶，那一年是1927年。

上图：图中的红色B字，标志的就是何东花园的位置

2009年后，何东花园再次成为香港社会瞩目的焦点。香港文物部门认为，何东花园属于罕见的“中国文艺复兴”建筑风格，加上建筑跟何东爵士有关，所以应该列为一级历史建筑。但何东的孙女，目前的业主何勉君计划将旧建筑拆除，改建为11栋别墅，并已经获得香港屋宇署的批准。双方经过两年争执，其间政府甚至计划用30亿港元收购何东花园加以保护，但何家叫价71亿港元，最终没有谈拢。香港政府最终宣布，放弃将何东花园列为古迹。

出资买下何东花园的，是一家在海外注册的企业，名称是Season Glitter Limited。媒体有两种猜测，一是认为幕后真正的买家是中渝置地的张松桥，二是认为可能是会德丰地产，也就是吴光正家族。无论是谁，有一点是肯定的，那就是何勉君没有如愿拿到最初的叫价71亿港币，而只有51亿港币。此外，买家要支付7.65亿元的印花税和4.34亿元的双倍印花税，税款合共约12亿元。

上图：何东花园主楼

何东花园占地12.4万平方英尺，按照0.5倍容积率，可以建设6.2万平方英尺的物业，相当于5760平方米。如果新业主仍然按照何勉君当年上报的改建计划，改建为11栋别墅，每套面积可以达到523.6平方米。如果按照人民币来算，一平米的楼面地价达到了87.5万元人民币。所以，未来这些别墅的售价，至少是每平米100万元人民币起。如果考虑到开发成本、资金成本、税收因素，买家拿到手，每平米可能会达到120万人民币。所以，未来何东花园改建的房子，单价可能创下世界纪录。

上图：何东花园入口

何东家族一项90年的土地投资，就此落幕。它向我们传递一个非常有意思的信息：只要私人产权可以得到保护，超长时段的投资之王，仍然是中心城市、核心地段的房地产。至于股权、债券等金融资产，虽然变现能力强，但在历史长河里如梦幻泡影，随世事沉浮，转眼之间就风流云散。至于黄金，则是一种非常呆滞的投资品。

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如梦幻泡影，随世事沉浮

孤独军

我不与人拼财富，我只与人拼寿命，看人间花开花谢，云开云散。