棚户区改造（以下简称棚改）是重大的民生工程和发展工程。近年来，市委、市政府把棚改作为改善民生的重大举措，完善城市功能的现实要求，落实我市“三去一降一补”工作的关键环节和主要抓手来推进，为改善我市人居环境、完善城市功能、提升城市形象，打造中国中部“绿心”、建设国际生态城市，探索与实践出了一条符合咸宁实际的棚改路径。现将我市棚改情况调研报告如下：
一、棚改现状
我市棚改工作起步于2010年，主要以城中村和旧城改造及社会资本项目为主，实质性启动非常缓慢。 2016年，继国家大规模推动棚户区改造，我市棚改工作进入政府主导模式，成立棚改领导小组，建立体制机制，推动政府购买服务，发挥开发性金融支持作用，推动棚改工作规范运作。2017年初，市政府定纷止争，一锤定音，棚改实现破冰之旅，真正大规模启动实施。棚改项目资金主要由国有平台公司向政策性银行进行贷款，以国家资金为主，商业资金为辅。房屋征收与补偿主要推行货币化补偿方式。截至2018年底，全市2010-2018年申报纳入省考目标（责任状任务数）90004套，其中：城市棚户区77893套（市本级31169套），国有工矿棚户区5016套，林区棚户区3338套，垦区棚户区3757套，上报省住建厅完成任务数90004套。市审计局10年保障性安居工程审计认定全市棚改欠账31119套，实际欠账22756套。2019年，全市将继续扎实推进棚改1118套，其中市本级省考目标任务292套，实际下达任务8518套。
二、主要作法
2016年以来，我市以习近平同志新时代中国特色社会主义思想为指导，以“人民对美好生活的向往”为目标，以市委市政府“一个全面建成，五个全面提升”为引领，抢抓棚改政策窗口期和发展机遇期，市县两级同频共振，举全市之力，全方面、多层次推进咸宁棚改工作，形成了“党建引领，政府主导，平台实施，部门配合，市县联动，以市带县”的推进机制。咸宁棚改工作突破发展，弯道超越，有为有位，进入全省第一方阵。主要作法为：
（一）组织领导有力。一是领导高度重视。市委、市政府高度重视棚改工作，多次召开市委常委会、政府常务会和棚改专题会，统一思想，高位推进。党政主职高频督办，多次深入一线现场督办调研。2017-2019年，市政府主要领导3次对棚改工作做出重要指示，16次带队专题调研棚改工作，连续三年的正月市政府第一个调研活动督办城区棚改工作，形成了“一把手抓，抓一把手”的工作格局。二是完善运行机制。市城区成立了以市政府分管副市长任组长的市棚户区改造工作领导小组，组建了棚改领导小组办公室。建立了市级统筹，咸安区、市城发集团和咸宁高新区三大主体具体组织实施，市城发集团平台运作的推进机制。各县（市）也参照市城区的模式和方法，抽组精兵强将，明确目标任务，扎实有序推进棚改进程。三是明确目标任务。市棚改办对市城区2014-2018年度申报的存量及新建项目进行了全面梳理，每年以6000-10000套的任务清单提交市政府以责任状的形式下达给三大实施主体，力争到2020年底，还清历史欠账，全面完成国家下达我市的棚改计划任务。
（二）政策跟进助力。2016年以来，市县两级先后研究出台了《市人民政府办公室关于加快推进咸宁城区棚户区改造工作的意见》《市人民政府办公室关于印发咸宁城区棚户区改造政府购买服务实施办法（试行）的通知》等一系列支持棚改工作的文件及25份专题会议纪要，对棚改各方涉及的利益诉求作出了切合实际的规定。对棚改资金使用、住改非认定与补偿等项目推进中的实际问题提供了可操作性意见。6000元、8000元的“金投消费卡”补贴政策广受好评。2019年3月，顺应国家和省市棚户区改造政策的变化，市住房公积金中心出台了《关于住房公积金支持我市棚户区改造工作的通知》，为加快推进我市棚改进程提供了坚强有力的政策支持。
（三）筹措资金给力。近年来，市委、市政府采取增加财政补助、加大银行信贷支持等办法多渠道筹集资金，持续加大棚改力度。2017—2018年，市城区共筹集资金约130亿元统筹用于市城区棚改工作。一是银行贷款约129亿元，二是中央专补资金1.208亿元，三是地方筹集资金0.4848亿元。同时，通过市场化运作方式，鼓励引导有实力的房地产开发企业筹资参与潜山路教院巷、银泉大道（咸宁学院西门）、大洲湖等棚户区改造。加快土地挂牌出让步伐，促进项目开发建设和棚改项目的快速运营。2018年，已交付收储棚改腾退土地5宗112.95亩，正在收储土地5宗215.67亩，可清零交地23宗1792.66亩。
（四）工作措施得力。一是坚持规划先行。在遵循城市总体规划的前提下，以打造城市重点区域，改善民生，完善城市功能为出发点，兼顾考虑城市用地发展需求和经济效益平衡等因素，坚持民生项目优先，城市重点项目优先，已融资项目优先的原则，编制了《咸宁主城区棚户区改造专项规划》，纳入项目102个。目前，根据项目建设需要，市规划局已向市棚改办提供了54个棚改项目的规划红线图。二是科学谋划项目。按照“科学规划、分步实施，消化存量、控制增量，量力而行、尽力而为”的原则，考虑民生改善、功能完善、项目引导及环境改善等四种类型，建立了市城区2018—2020年棚改项目库，共计40个项目，总改造户数24743户，房屋建筑面积298.23万㎡。后期，根据国家对棚改项目的新标准、新要求，对照“七个严禁”，对所有棚改项目进行了全面梳理和重新评估。同时，采取自下而上的方式，由咸安区对咸安和温泉老城区内脏乱差、现有50户以上、基础设施落后、集中连片的区域摸底上报，补充纳入2018-2020年棚改项目库，作为今后棚改工作重点。三是发挥党建作用。把党建引领作为棚改工作的切入点，以“党在我心中，永远跟党走”为主旨，充分发挥老党员的模范带头作用，宣传棚改政策、贯彻征收决定、团结动员群众、推动棚改向纵深发展。如咸安区，这种做法由当初的二电机一个片区，已推广到2018年的同心路等15个片区，临时支部党员干部会同本片区自改委全年入户化解矛盾35件，协调处理纠纷65件，集中提供政策咨询58件，大大加快了征迁进度。四是调整推进模式。在总结前期项目推进90％模式（群众改造意愿率和模拟征收签约率）的经验教训后，深入推行双98％模式，充分尊重群众意愿，改不改，由群众说了算，发挥群众参与主动性，预防及妥善化解房屋征收信访矛盾。五是推行阳光征收。严格执行老项目老政策，新项目新方向。推行房屋征收风险评估和信息公开制度，体现被征收人之间的相对公平。由棚改居民代表成立的自改委，全程参与项目，在指挥部和棚改户之间搭起沟通的桥梁，实现项目平稳有序推进。六是整合公租房资源。针对省煤机、麻纺厂等工矿棚户区改造项目中的困难群众，市政府协调有关部门把最好地段的肖桥公租房拿出633套提供给棚改住户临时过渡，符合公租房申报条件的，优先配租。七是平台深度推动。市区两级同频共振、同步发力，三大实施主体均相应成立了棚改办（部），抽调精兵强将组建了相应的棚改项目指挥部及工作专班，不定期召开棚改工作推进会，逐个项目研究部署，强力推进。八是部门温度落实。市财政局、市自然资源和规划局等部门各司其职，加强配合，协同作战，深度介入棚改工作。如市财政局，2018年牵头完成了13个棚改项目阶段性核查和2个项目的终期结算工作，拨付政府购买棚改预算资金约2亿元。九是加强督查督办。市棚改办、咸安区政府及市城发集团分别建立棚改微信群，实行进度“日消息、周小结”。同时，采取日常性、突击性、专项性等督查方式对棚改工作进行跟踪督办，发现问题、解决问题。十是强化舆论宣传引导。市棚改办会同三大实施主体、办事处、居委会、项目指挥部制作棚改专栏、专版、横幅等宣传信息1100余条，在咸宁综合频道新闻大视野栏目开设了“棚改进行时”专栏，每周定时播出，实现了省、市、区、办及片区各级各类各地媒体和大街小巷的全覆盖。截至目前，累计在各级媒体报道我市棚改40多次，正面和积极的舆论引导，极大地增强了广大市民对棚改工作的参与度和对各级政府的公信力。
三、存在问题
近几年，我市棚改工作虽然取得一定成效，得到了省政府督察组、省住建厅的肯定和认可，尤其是市城区得到了市政府九分成绩一分不足的嘉许与鼓励，但随着棚改工作的深度推进，也存在着一些不容忽视的突出问题。
（一）棚改任务非常艰巨。市审计局10年保障性安居工程审计认定全市棚改欠账31119套，实际欠账22756套。其中：市本级省考目标（责任状）任务数31169套，上报省住建厅完成任务数31169套，审计认定欠账19096套，实际欠账13925套。三年窗口期时间很短，各类督查越来越严。新老项目叠加，新老要求交织，新旧补偿方式转型，棚改工作压力空前。
（二）棚改范围和标准有待进一步精准。在国家要求加快推进集中成片城市棚户区改造，逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围的大背景下，我市棚改也拓宽了范围和标准，部分项目不符合现行国务院“七个严禁”的规定。例如，市城区正在推进的滨河东街、中心花坛等旧城改造项目，站中大道、旅游新城余佐等补偿面积过大、改造成本较高的城郊村、城边村等。同时，为融资需要，包装了大畈五组（二期）、潜山路教院巷等项目。对城区内脏乱差、现有50户以上、基础设施落后、集中连片的区域，没有做到像精准扶贫一样建档立卡，应改尽改。
（三）单一的补偿方式有待适当调整。2017以来，我市棚户区改造房屋征收与补偿主要采取货币化为主，还建房建设为辅的安置方式，市城区棚改货币化安置比例达100%（咸宁高新区除外），为市城区房地产市场提供了实实在在的刚性需求，实现了去库存、稳投资的目标，但补偿安置方式单一，不能满足被征收人自主选择安置方式的要求，给社会稳定工作增加了不稳定因素。
（四）棚改融资面临制约。进入2018年，受国家棚改政策调整的影响，市本级棚改融资也发生了很大变化。一是棚改融资停止政府购买服务模式。2014年—2018年3月，市政府或原市房管局与市城发集团共签订了11个政府购买服务协议，购买棚改服务总金额257.6亿元。自2018年4月起，停止签订政府购买棚改服务协议。二是已纳入隐性债务统计的续建项目停止放款。经与市财政局核实：2018年8月底，审计署专项审计组锁定市本级市城发集团棚改项目隐性债务为73.66亿元（不含资本金），2018年12月底，市城发集团上报棚改隐性债务73.16亿元。截至2019年1月31日，市城发集团棚改项目已发放贷款83.55亿元，其中2018年8月31日债务锁定后提取的9.39亿元，按照上级债务管理的相关精神存在违规。目前，市城发集团已接上级财务部门通知，8月底锁定的数据不能再新增。三是棚改专项债存在的不确定性。2018年，全市共新增专项债13.1475亿元，其中棚改专项债1.5亿元（咸安区5000万元，赤壁市1亿元）。2019年，根据省提前下达的部分限额，全市发行了第一批专项债6.3225亿元，其中棚改专项债只有6200万元（咸安区3000万元，嘉鱼县3200万元）。目前，全市申报地方政府棚改专项债券需求额度132.5亿元，其中2019年需求额度约38亿元，债券发行额度、棚改占比、发行时间的不确定性，无法满足在建棚改项目的进度需要。
（五）征拆流程有待进一步规范统一。目前，我市城区启动的50个棚改项目中，既有国有土地上的房屋征收，又有集体土地上的房屋征收，具体组织实施由咸安区、市城发集团和咸宁高新区三个主体完成。各实施主体在政策利用、操作实务等方面有不同的理解运用和做法，征拆效率也有所不同。需要进一步统一政策口径，规范征拆流程,提高资金使用效率。
（六）征收拆迁愈来愈难。棚户区改造中房屋征收难度逐日增加,“滞签户”呈扩大蔓延趋势，成为棚改工作顺利推进的最大障碍和关键制约因素，导致多个棚改项目不能按期清零交地。主要原因有：一是被征收群众不患寡而患不均，担心先签约吃亏、后签约受益的思想严重。二是征收个别环节确实存在政策执行标准不严格、不一致，造成被征收群众相互攀比，形成恶性循环。三是政策性银行贷款资金不支持非住宅补偿，融资平台商业资金不能及时跟上，出现多起签约后又反悔的案例，影响签约进度更加缓慢。四是动迁人员素质良莠不齐，工作方法粗暴简单，破坏了与被征收群众之间的鱼水感情。五是房地产的市场变化，百姓预期由小渐大。普通商品住房均价由2017年的3175元/㎡上涨到2018年的4197元/㎡，棚改居民对征收补偿的要求也水涨船高，征收压力逐渐加大。六是少数群众对其房屋补偿满意而不满足，“最后的晚餐”期望值过高，超出了政策补偿范围漫天要价，甚至阻碍征收、抢修强建，成为征收难的主要因素之一。
四、对策建议
如何加快棚户区改造、从根本上解决棚户区居民的居住环境和质量，仍是当前经济社会发展和城市建设中亟待解决的重点和难点问题。为加快推进我市棚改工作，特提出以下六点对策与建议：
（一）继续严格落实主体责任、紧盯目标任务的决心不动摇。咸安区政府、市城发集团及咸宁高新区要进一步落实棚改主体责任，切实增强紧迫感。各行政首长对各自负责组织实施的棚改项目负总责，一把手负主要责任，分管负责人负直接责任，挂帅领导负具体责任，紧盯目标任务，强化措施，落实责任，倒排工期，坚定不移完成棚改任务。
（二）继续坚持货币化安置为主、实物安置为辅的补偿方式不动摇。货币化安置周期短、见效快，去库存效果明显。2016-2018三年实践证明，贴近咸宁实际，对棚改居民结合家庭需求在市场上灵活选房购房租房，推进租购并举，促进房地产健康发展起到积极作用。从我市目前住宅用地供应规模、规划审批体量和预售许可总量以及隐性库存考虑， 2019年应继续推行以货币化安置为主的方式。鼓励实施主体搭建平台，组织棚改住户团购棚改周边的新建普通商品住房。
（三）继续保持政府主导为主、社会力量参与为辅的推进方式不动摇。按照棚户区改造“政府主导，社会参与”的要求，坚持实施主体主导推动，乡镇办事处担当实施，继续坚持党委政府高度重视，党政主职高频督办，党员干部高位推进的“三高”做法，鼓励社会力量和资金参与其中。
（四）继续保持老项目老办法、新项目新政策的融资渠道不动摇。棚改项目要因区施策，对标对表，规范运作，早铺排、早启动、早见效。建议2019年以后的新建项目融资采取地方债券方式融资，各级财政部门、平台公司要认真研究专项债政策，积极推进2019年棚改专项债申报工作。收益能平衡的棚改项目将继续争取国开行、农发行的贷款支持；已融资到位的续建项目按原融资方式组织实施；已完工项目资金严禁漂移。同时，充分发挥中央专补资金作用，提高资金使用效率。
（五）继续保持补基础、补台账、大结账的基本思路不动摇。考虑以前年度棚改库存体量较大，2020年棚改收官交账在即，大量工作需在2019年度调整攻坚，补欠账、补台账、补基础，建议通过“督办一批”“梳理一批”“储备一批”“调整一批”，以每年“一万套”的速度消化存量，以每年“一千亩”的进度清零交地，以额度“一百亿”的规模调度资金，引导和推动棚改居民购房需求，力争用两年时间，实现“三个一”的目标，全面完成2018年-2020年三年棚改攻坚计划，确保2019年“大调整，大攻坚，大结账，早结账，结硬账”。
（六）坚持“双98％”模拟签约、依法征收的体制机制不动摇。一是提高项目可行性与科学性。严格按照“能改则改、应改尽改”的原则，确保把危房集中连片、群众诉求强烈的片区，优先列入棚户区改造计划。同时，把棚户区改造与城市绿心、智慧城市相结合，统筹谋划，科学论证，确保棚改项目一经批准，即能实施。二是牢固树立以人民为中心的宗旨意识。严格遵循“民意为先、规划先行”的原则，坚持“双98％”模拟签约，把棚改的主动权交给群众，提高群众参与率、满意率。三是依法依规开展房屋征收拆迁集中攻坚行动。针对清零项目开展集中攻坚行动，深入研究政策，细化方法步骤，依法依规开展房屋征拆工作。同时，依法严厉打击妨碍公务、非法阻挠干扰棚改工作的违法行为。
（七）坚持“齐抓共管聚合力，强化监督严考核”的理念不动摇。要结合民生领域突出问题和审计问题整改，认真梳理棚改计划执行情况，建立规范的项目台账，对任务落实缓慢、违规补偿、违法动迁等问题，开展集中治理，进一步强化棚改主体责任，对履职不到位的提请有关部门查处。
咸宁市住房和城乡建设局
2019年3月27日
狗仔卡
发表于 2019-5-8 14:34
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