商品房预售制度

弹子

同样是商品房预售制，却唯独中国内地的商品房预售遇到如此多的诟病。中国香港地区实施商品房预售制度几十年来，极少发生争议，最重要的原因便是当地法律对预售款的使用有着严格的监管。与香港及国外相比，中国的商品房预售款监管制度仍十分粗糙，很难切实保障购房者的权益。

8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的传闻在网络疯传，尽管针对此传闻，住建部新闻处声明称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。但受此传闻影响，房地产股集体暴跌。（据中国日报）

商品房预售制度可说是维持房地产业资金链的关键。根据国家统计局的数字，1997－2004年8年间房地产开发企业的资金来源有22.5%直接来自于银行贷款，另外有44.9%来自定金及预售款，若取消商品房预售制度，对房地产业而言，无异于釜底抽薪。因此，此传闻虽系捕风捉影，却也足以对股市产生实质性影响。

事实上在此之前，社会各界对商品房预售制度的质疑和指责由来已久。商品房预售制之所以会被广泛质疑，是因为商品房预售是“一种附期限的远期交易行为”，其标的是订约时尚在施工中的商品房，预购人与开发商签订预售合同时，只能获得商品房“建成后取得所有权的期待权”，其权利的实现面临着较大的风险。这种“单边风险分担机制”将房地产开发的风险大部分转嫁到银行与消费者身上，增加了银行系统的金融风险，损害了商品房预购人的合法权益。


同样是商品房预售制，却唯独中国内地的商品房预售制遇到如此多的诟病。
中国香港地区的商品房预售按揭市场被誉为“全球最稳健、最有效率的市场之一”，实施楼花预售制度几十年来，极少发生争议。最重要的原因便是当地法律对预售款的使用有着严格的监管：预售款不能存入房地产开发商的账户，而是打入开发商与银行共管的账户。预售款一般经过两个独立机构的监管：一是工料测量师，根据整个工程的进度出具独立意见；二是律师行。只有工料测量师与律师都同意，预售款才能划拨，若因为律师的过失如疏于查册、登记、监督等给顾客造成损失，该律师楼将负无限责任。由于稍有不慎就要承担巨大的执业风险，律师在楼花按揭的执业过程中异常谨慎。这种谨慎的监管使开发商逃资困难，保证了专款专用，确保了楼宇的按时完成，不仅保障了预购人的权益，而且降低了银行的风险。

美国、德国对商品房预售款的监管也各具特色。美国的购房者与开发商签定预售合同时，会支付5%-10%的定金，为避免其被开发商挪用，此部分定金会被存入开发商代理律师负责管理的账户上。开发商可用预售合同作担保,向银行申请贷款；交房时,银行才会向购房人发放住房抵押贷款,此时开发商才能获得之前购房人支付的定金。
德国商品房预售实行购房人按住房建设进度分期付款的方式，同时，购房人可以要求得到银行出具的工程完工担保。期房购买合同中一般会规定全部房屋价款10%左右的部分在房屋完工后并不立即支付给开发商，而是在未来3到5年中由律师专项保管，在确定无任何纠纷后才缴付给开发商并支付相应的存款利息。

严格地说，美国、德国的商品房预售制与我国大陆、香港的预售制存在本质差别，但其注重保护购房者权益的作法却值得称道。与香港及国外相比，我国的商品房预售款监管制度仍十分粗糙，很难切实保障购房者的权益。我国《城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”确立了商品房预售款专款专用制度，但此制度只有原则性规定，缺乏制裁措施。《城市商品房预售管理办法》第十四条虽然规定了制裁措施：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”但其“3万元”的罚款对于开发企业而言显然不具有任何“风险”意义，并且，罚款对于权利被侵害的预购人而言，并无任何意义。

对消费者而言，最有利的方式当然是像德国那样：按住房建设进度分期付款，且在预售合同中规定一定比例的房屋价款在交房后不立即付给开发商，而是由专门的中介机构如律师事务所专项保管，待确定开发商与预购人之间没有任何纠纷时才缴付给开发商并支付相应的存款利息。淘宝支付宝之所以能崛起，与采用此种方式不无关系。然而，由于中国目前房地产业融资渠道单一，预售资金是开发商主要的资金来源，缺少了预售资金的支持，可能会导致房地产业资金链的断裂，进而引发银行系统的金融风险，就目前而言，暂时还不太可能在在实践中适用。

在分期付款难以实现的条件下，要保障预售款的安全，可行的方案是预售款不能直接划入开发商账户，而是设立专用账户对预售进行监管。为保证预售款能全部存入专用账户，可借鉴广东省的做法，由政府住房管理部门监督预购人把首期付款或一次性付款存入专用账户，并实行封闭管理。

在监管方式上则可以引入第三方作为监管主体。由于商品房预售涉及金融、法律、建筑多方面的专业知识，且涉及的资金数额庞大，因此，引入的第三方必须要同时具备以下条件一、是否具备了监管的专业技能；二、是否具备足够的风险承担能力；三、与开发商之间是否存在利害关系。根据此标准，目前大陆适合充当监管主体的第三方可能只有担保公司、商业银行或监理公司。

此外，其他国家和地区的律师广泛介入了商品房预售的整个过程，而中国的律师却往往只在购房者与开发商出现纠纷之后才会被动地介入；而且，中国目前的律师事务所整体实力不强，大多数律师事所务尚不具备承担预售款监管不当的责任能力。因此，以律师事务所为第三方的监管模式，在目前大陆尚没有实现的条件。但争取让律师代表预购人介入商品房预售款监管过程，却是理所应为。

预购人与预售款密切相关，却基本上是预售款监管的“局外人”，他们可能在付出自己的全部积蓄后却只能“听天由命”，面临巨大风险。预购人很难参与商品房预售款监管，主要原因在于预购人过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限，不可能直接行使监管权。因此，有学者建议考虑成立“准业主”组织，由“准业主”组织推选出适当人数的代表或设立常务委员会，由他们代表全体房屋预购人委托建筑师、律师或担保等专业人士，对预售款进行监管。

总之，要保障商品房预售款的专款专用，维护预购人的合法权益，核心在于改变目前开发商与预购人之间利益严重失衡的状态——预购人已交预付款，而获得的却只是取得尚未建成房屋所有权的期待权。当市场风险由开发商与消费者共同分担、并且开发商只有在履行商品房预售合同时才能获利时，才能促使开发商积极履行合同，确保消费者的权益。

弹子

作者——罗洪启